Убил, чтобы не платить за купленную квартиру

Челябинская региональная общественная социально-правозащитная организация «Правосознание» в рамках проекта «Безопасность сделок с жильем», который реализуется с использованием гранта Президента Российской Федерации на развитие гражданского общества, предоставленного Фондом президентских грантов, рассказывает о противоправных действиях при совершении сделок с жильем, а также о порядке и способах восстановления справедливости (в первую очередь о возврате жилья) в подобных случаях. Порой, как в описанной ниже истории, жилье удалось вернуть только наследнику продавца.

В октябре 2013 года Александров А.Е. приобрел у знакомого квартиру стоимостью 1,2 млн. рублей, обещая расплатиться с ним за счет доходов от совместной коммерческой деятельности. Однако, не желая отдавать деньги либо возвращать квартиру, в сентябре 2015 года под предлогом деловой поездки, Александров А.Е. привез потерпевшего в безлюдное место на территории Башкирии, где убил его.

Приговором Челябинского областного суда от 17 ноября 2017 года, вынесенный с участием присяжных заседателей, Александров А.Е. признан виновным в совершении преступления, предусмотренного п. «з» ч. 2 ст. 105 УК РФ (убийство из корыстных побуждений). Определением Верховного Суда Российской Федерации от 13 марта 2018 данный приговор оставлен без изменения и вступил в законную силу.

Обозначенным приговором было установлено, что условия о передаче денежных средств по договору купли-продажи исполнены не были. Принимая во внимание данные обстоятельства, прокурором Ленинского района г. Челябинска предъявлено исковое заявление в суд о расторжении договора купли-продажи квартиры, прекращении права собственности Александрова А.Е. на недвижимое имущество и его включении в состав наследства умершего.

Решением Ленинского районного суда г. Челябинска исковые требования прокурора удовлетворены в полном объеме. Не согласившись с решением суда, Александровым подана апелляционная жалоба, в которой он указал, что требования о расторжении договора купли-продажи не подлежали удовлетворению, поскольку истец не является стороной сделки и не может требовать расторжения договора. В данном случае истец вправе был требовать оплату по договору в сумме 1200000 рублей и проценты в соответствии со ст. 395 ГК РФ, считал Александров А.Е.

Определением судебной коллегии по гражданским делам Челябинского областного суда от 16 ноября 2018 года решение суда первой инстанции оставлено без изменения, апелляционная жалоба без удовлетворения. Судебный акт, таким образом, вступил в законную силу.

Вынося данное решение, суд второй инстанции указал следующее нормативное обоснование. Согласно ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В соответствии с ч. 1 ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Согласно п. 1 ст.450 ГК РФ расторжение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В соответствии с п. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон (п. 4 ст. 453 ГК РФ).

Как следует из ст. 1103 ГК РФ, поскольку иное не установлено Кодексом, другими законами или иными правовыми актами и не вытекает из существа соответствующих отношений, правила, предусмотренные главой 60 ГК РФ, подлежат применению также к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством.

Разрешая спор и удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции исходил из того, что неисполненная покупателем Александровым А.Е. по договору купли-продажи обязанность по оплате приобретаемого имущества является существенным нарушением условий договора и, руководствуясь п. 2 ст. 450 ГК РФ, пришел к выводу о наличии основания для расторжения договора купли-продажи по требованию наследника в порядке универсального правопреемства.

В соответствии со ст. 1110 ГК РФ при наследовании имущество умершего (наследство, наследственное имущество) переходит к другим лицам в порядке универсального правопреемства, то есть в неизменном виде как единое целое и в один и тот же момент, если из правил настоящего Кодекса не следует иное.

Согласно ст. 1112 ГК РФ в состав наследства входят принадлежавшие наследодателю на день открытия наследства вещи, иное имущество, в том числе имущественные права и обязанности. Не входят в состав наследства права и обязанности, неразрывно связанные с личностью наследодателя, в частности право на алименты, право на возмещение вреда, причиненного жизни или здоровью гражданина, а также права и обязанности, переход которых в порядке наследования не допускается настоящим Кодексом или другими законами. Не входят в состав наследства личные неимущественные права и другие нематериальные блага.

Исходя из содержания вышеуказанных норм права, допустимым является правопреемство в правоотношениях по возврату квартиры.