Ни продавец, ни покупатель не приняли мер для заключения основного договора купли-продажи жилья. Задаток необходимо вернуть, как неосновательное обогащение

Челябинская региональная общественная социально-правозащитная организация «Правосознание» в рамках проекта «Безопасность сделок с жильем и финансами» рассказывает о способах защиты нарушенных прав при совершении сделок с жильем. На конкретных примерах судебной практики мы показываем, как в той или иной ситуации правильно выстроить стратегию по восстановлению справедливости.

Сегодня расскажем, как в суде решался вопрос с задатком на приобретение квартиры. Гражданин Д. обратился в Златоустовский городской суд Челябинской области с иском к гражданину В. о взыскании двойной суммы задатка в размере 100000 рублей. В обоснование исковых требований было указано, что сторонами был заключен предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества, по условиям которого ответчик обязался продать, а истец купить в оговоренный срок квартиру стоимостью 2350000 рублей. В целях обеспечения исполнения принятых обязательств гражданин Д. передал ответчику в качестве задатка денежные средства в размере 50000 рублей. В согласованный срок ответчик не осуществил никаких действий, направленных на исполнение им условий предварительного договора, вследствие чего договор купли-продажи сторонами заключен не был. Истец неоднократно обращался к гражданину В. с требованиями о возврате переданных ему 50000 рублей, однако ответчиком требования истца в добровольном порядке удовлетворены не были, что послужило основанием для обращения в суд с иском. В ходе производства по делу гражданин Д. представил суду уточненное исковое заявление, в котором просил взыскать с ответчика неосновательное обогащение в размере 50000 рублей, проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 1233 рублей 78 копеек, расходы по уплате государственной пошлины.

Гражданин В. в свою очередь, ссылаясь на неисполнение гражданином Д. своих обязательств, обратился в суд со встречным исковым заявлением о понуждении последнего к заключению договора купли-продажи квартиры на условиях, согласованных сторонами в договоре.

Заслушав объяснения сторон, показания свидетелей, исследовав письменные материалы дела, суд пришел к выводу о том, что исковые требования гражданина Д. подлежат частичному удовлетворению, встречные исковые требования гражданина В. не подлежащими удовлетворению. Принимая такое решение, суд руководствовался следующим.

Согласно п. 1 ст. 454 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В соответствии с п. 1 ст. 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет и другие существенные условия основного договора, а также срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.

Проанализировав содержание договора, поименованного сторонами как договор задатка при покупке квартиры, суд признал установленным, что при его подписании стороны с достаточной степенью полноты и определенности выразили свое волеизъявление заключить в будущем договор купли-продажи квартиры, определили все существенные условия такого договора, то есть фактически заключили предварительный договор купли-продажи.

Согласно п. 1 ст. 380 Гражданского кодекса Российской Федерации задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.

В силу п. 4 ст. 380 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не установлено законом, по соглашению сторон задатком может быть обеспечено исполнение обязательства по заключению основного договора на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Своими подписями в договоре стороны подтвердили свою осведомленность о том, что в соответствии со ст. 380 и 381 Гражданского кодекса Российской Федерации несут ответственность за неисполнение принятых на себя обязательств. В случае, если договор купли-продажи не будет заключен по вине продавца (не готовы документы или отказ от заключения, повышение цены), то он обязуется вернуть покупателю сумму задатка и штраф в размере суммы задатка. В случае, если договор купли-продажи не будет заключен по вине покупателя (не готовы личные документы, отказ от заключения договора, изменение цены), то он утрачивает право на возврат суммы задатка.

Исходя из содержания представленного в материалах дела договора, характера сложившихся между сторонами правоотношений, суд, с учетом вышеприведенного правового регулирования, отсутствия законодательно закрепленного запрета обеспечения исполнения обязательства по заключению основного договора на условиях, предусмотренных предварительным договором, приходит к выводу о том, что такое условие в рассматриваемом случае сторонами было согласовано, исполнение предварительного договора обеспечено задатком.

На основании п. 1 ст. 381 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения (ст. 416 Гражданского кодекса Российской Федерации) задаток должен быть возвращен.

Если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка (п. 2 ст. 381 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Таким образом, для применения положений п. 2 ст. 381 Гражданского кодекса Российской Федерации необходимо наличие вины одной из сторон в неисполнении договора.

В соответствии с п. 5 ст. 429 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные п. 4 ст. 445 настоящего Кодекса. Требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора.

В силу п. 6 ст. 429 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

Из материалов дела следует и не оспорено сторонами, что ни истцом, ни ответчиком в согласованный срок в адрес другой стороны не было направлено предложение заключить основной договор, что позволяет суду прийти к выводу о том, что обязательство из предварительного договора, обеспеченное задатком, прекратилось в силу закона (ч. 6 ст. 429 Гражданского кодекса Российской Федерации). В свою очередь, прекращение основного обязательства повлекло прекращение задатка как способа обеспечения исполнения обязательства в силу акцессорного характера последнего.

Поскольку в ходе состоявшегося судебного разбирательства было установлено, что обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращены, равно как прекращено и обеспечивающее обязательство – задаток, уплаченная гражданином Д. денежная сумма в размере 50000 рублей для гражданина В. является неосновательным обогащением и подлежит возврату истцу, поскольку основания для законного удержания указанной суммы у гражданина В. после прекращения обязательств отсутствуют.

Проект «Безопасность сделок с жильем и финансами» реализуется с использованием гранта Президента Российской Федерации на развитие гражданского общества, предоставленного Фондом президентских грантов.