Продавец заключил мнимую сделку с жильем, чтобы избежать обращения взыскания по долгам, а покупатель не возвращает жилье, так как не хочет платить налог

Челябинская региональная общественная социально-правозащитная организация «Правосознание» в рамках проекта «Безопасность сделок с жильем и финансами» отмечает, что некоторые граждане, не желая погашать задолженность по кредитам, совершают не совсем правовые действия, в том числе со своим жильем. А чтобы вернуть все на свои места порой приходится обращаться в суд.

Так, Гражданка К. обратилась в Копейский городской суд Челябинской области с иском к гражданину З. о признании сделки недействительной (ничтожной), применении последствий ничтожности сделки. В обоснование иска она указала, что являлась собственником жилого дома и земельного участка. Между матерью истицы, действующей от ее имени по доверенности, и гражданином З. в декабре 2016 года был заключен договор купли-продажи указанной недвижимости. В этот период времени истица находилась в местах лишения свободы, в доме оставались проживать ее мать истца и несовершеннолетний сын. У истицы имелись намерения продать дом, если у родственников возникнут финансовые трудности, в связи с чем была выдана доверенность на имя матери с правом продажи недвижимого имущества. Ее мать обратилась к риэлтору (гражданину З.), который искал потенциальных покупателей на дом. Позднее мать истицы стали беспокоить коллекторы и финансовые организации по возникшим у истицы долгам. С целью избежать обращения взыскания на данное имущество, мать истицы и гражданин З. заключили формальную сделку купли-продажи жилого дома и земельного участка, денежные средства по договору не передавались, истица и члены ее семьи продолжают проживать и пользоваться спорным имуществом, как своим собственным. Ответчик на указанное имущество не претендует, но и возвращать добровольно не намерен. На основании ст. 170 Гражданского кодекса РФ истица просила суд признать договор купли-продажи жилого дома и земельного участка недействительной; применить последствия недействительности сделки в виде возврата указанного имущества в собственность истицы; аннулировать записи регистрации права собственности гражданина З. в Едином государственном реестре недвижимости на указанные объекты.

Ответчик в судебном заседании с иском согласился, пояснил, что хотел помочь семье истицы, намерений приобретать данный дом и земельный участок у него не было, расчет по сделке не производился, в дом он не вселялся, имуществом пользуется истица. Но он не может оформить право собственности на гражданку К. ранее пяти лет с момента заключения сделки, так как ему придется оплачивать налог. Кроме того, мать истицы не оплатила ему вознаграждение за оказанные риэлторские услуги.

Рассматривая дело, суд указал, что с соответствии с п.1 ст. 170 Гражданского кодекса Российской Федерации мнимая сделка, то есть сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, ничтожна.

Исходя из смысла приведенной нормы, для признания сделки мнимой необходимо установить, что на момент совершения сделки стороны не намеревались создать соответствующие условиям этой сделки правовые последствия, характерные для сделок данного вида. При этом обязательным условием признания сделки мнимой является порочность воли каждой из ее сторон. Мнимая сделка не порождает никаких правовых последствий и, совершая мнимую сделку, стороны не имеют намерений ее исполнять либо требовать ее исполнения.

Также суд сослался на разъяснения, данные в пункте 86 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2016 года № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», в котором указано, что стороны мнимой сделки могут также осуществить для вида ее формальное исполнение. Например, во избежание обращения взыскания на движимое имущество должника заключить договоры купли-продажи или доверительного управления и составить акты о передаче данного имущества, при этом сохранив контроль соответственно продавца или учредителя управления за ним. Равным образом осуществление сторонами мнимой сделки для вида государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество не препятствует квалификации такой сделки как ничтожной.

Совокупность исследованных судом доказательств позволила ему сделать вывод о том, что, заключая оспариваемый договор купли-продажи, стороны не намеревались его исполнять и преследовали наступление иных, не предусмотренных договором, отношений. Воля обеих сторон не была направлена на достижение правовых последствий в виде возникновения прав и обязанностей по договору купли-продажи. Регистрация указанного договора и права собственности гражданина З. в установленном законом порядке, не имеют правового значения, поскольку реальность договора купли-продажи не подтверждают. При указанных обстоятельствах, суд пришел к выводу о мнимости договора купли-продажи, и о том, что воля сторон при заключении договора не была направлена на возникновение фактических правовых последствий, характерных для данного рода сделок. Учитывая вышеизложенное суд указал, что требования гражданки К. о признании сделки недействительной являются обоснованными и были удовлетворены. Дом и земельный участок возвращены в собственность истицы.

Юристы ЧРОСПО «Правосознание», рассказав о данной ситуации, считают необходимым отметить, что теоретически действия, совершенные с целью уйти от возможности обращения взыскания на объекты недвижимости, могут образовать состав преступления мошенничества. Привлечение к ответственности за это могло бы произойти, если бы кредиторы обратились в правоохранительные органы. Поэтому мы призываем не совершать подобные действия, а пытаться решить финансовые проблемы иными, законными способами.

Проект «Безопасность сделок с жильем и финансами» реализуется с использованием гранта Президента Российской Федерации на развитие гражданского общества, предоставленного Фондом президентских грантов.