Заключение комиссии о том, что дом, не обеспеченный инженерной системой хозяйственно-питьевого водоснабжения, непригоден для проживания, оспорено

Челябинская региональная общественная социально-правозащитная организация «Правосознание» отмечает, что признание объекта недвижимости пригодным для проживания отнесено к полномочиям органов местного самоуправления. Если их решение неверно – решить подобный вопрос придется в суде. При реализации проекта «Юридическая помощь по вопросам жилья и финансов» рассказываем о таком случае.

Правобережным районным судом г. Магнитогорска Челябинской области было рассмотрено дело по административному иску к администрации г. Магнитогорска о признании заключения межведомственной комиссии по оценке жилых помещений жилищного фонда Российской Федерации, многоквартирных домов, находящихся в федеральной собственности, расположенных в г. Магнитогорске и муниципального жилищного фонда г. Магнитогорска, незаконным.

Гражданин Ф., обращаясь в суд с административным исковым заявлением, в обосновании своих требований, указал, что является собственником жилого дома по ул. Березовой в п. Западный-1 г. Магнитогорска, который введен в эксплуатацию. В данном жилом доме он проживает более 3 лет. Для погашения ипотечного кредита путем внесения материнского капитала одним из условий является предоставление заключения межведомственной комиссии о пригодности жилого помещения для проживания.

17 июля 2025 года административный истец обратился в межведомственную комиссию для предоставления заключения о пригодности его жилого дома для проживания с приобщением правоустанавливающих документов и технического заключения о состоянии индивидуального жилого дома и соответствии требованиям действующих нормативных документов, предъявляемым к жилым помещением, выполненного экспертной организацией, согласно выводам которого, данный жилой дом по ул. Березовая обеспечивает безопасную для жизни и здоровья детей эксплуатацию помещения, не нарушает права и законные интересы граждан, пригоден в качестве места постоянного проживания граждан.

30 июля 2025 года административным истцом получено заключение, из которого следует, что принадлежащий ему на праве собственности дом по ул. Березовая не соответствует требованиям, предъявляемым к жилому помещению, и о выявлении оснований для признания помещения непригодным для проживания, в связи с тем, что жилой дом не обеспечен инженерной системой хозяйственно-питьевого водоснабжения. При этом истец отметил, что жилой дом обеспечен автономным водоснабжением – скважиной с автоматической подачей воды.

Кроме того, истец указал, что на осмотр жилого дома межведомственная комиссия не выезжала, акт обследования не составляла. Из полученного заключения не установлено, кто из членов межведомственной комиссии голосовал «за», кто «против», кворум отсутствовал, председатель межведомственной комиссии на заседании не присутствовал, как и иное большинство членов данной комиссии, утвержденных постановлением администрации г. Магнитогорска.

Отмечено, что вышеуказанное заключение будет являться основанием для отказа в удовлетворении заявления о распоряжении средствами материнского (семейного) капитала.

Представитель административного ответчика администрации г. Магнитогорска, требования не признал. Из возражений следует, что жилое помещение должно быть обеспечено инженерными системами (электроосвещение, хозяйственно-питьевое и горячее водоснабжение, водоотведение, отопление и вентиляция, а в газифицированных районах также и газоснабжение). В рамках своих полномочий межведомственной комиссией было рассмотрено заявление административного истца о пригодности жилого дома для проживания. Комиссией был сделан запрос в МП трест «Водоканал», согласно ответу которого установлено отсутствие подключения к централизованным сетям хозяйственно–питьевого водопровода и канализации. Кроме того, заявителем не были предоставлены документы, подтверждающие качество и безопасность воды из скважины.

При рассмотрении дела суд указал, что Жилищный кодекс Российской Федерации предусматривает, что порядок признания помещения жилым помещением и требования, которым должно отвечать жилое помещение устанавливаются Правительством Российской Федерации в соответствии с данным кодексом, другими федеральными законами (часть 3 статьи 15).

Жилое помещение может быть признано непригодным для проживания по основаниям и в порядке, которые установлены Правительством Российской Федерации (часть 4 статьи 15).

Жилым помещением как объектом жилищных прав признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства) (часть 2 статьи 15 Жилищного кодекса Российской Федерации).

Санитарно-эпидемиологические требования являются обязательными к обеспечению безопасности и (или) безвредности для человека факторов среды обитания, условий деятельности юридических лиц и граждан, используемых ими территорий, зданий, строений, сооружений, помещений, оборудования, транспортных средств, несоблюдение которых создает угрозу жизни или здоровью человека, угрозу возникновения и распространения заболеваний и которые устанавливаются государственными санитарно-эпидемиологическими правилами и гигиеническими нормативами (статья 1 Федерального закона от 30 марта 1999 года № 52-ФЗ «О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения»).

Содержание жилых помещений должно отвечать санитарным правилам (часть 3 статьи 23 Закона № 52-ФЗ).

В соответствии с пунктом 127 Постановления Главного государственного санитарного врача Российской Федерации от 28 января 2021 года № 3 «Об утверждении санитарных правил и норм СанПиН 2.1.3684-21 «Санитарно-эпидемиологические требования к содержанию территорий городских и сельских поселений, к водным объектам, питьевой воде и питьевому водоснабжению, атмосферному воздуху, почвам, жилым помещениям, эксплуатации производственных, общественных помещений, организации и проведению санитарно-противоэпидемических (профилактических) мероприятий» здания многоквартирных жилых домов, индивидуальных жилых домов, общежитий и центров временного размещения должны быть оборудованы системами питьевого и горячего водоснабжения, водоотведения, теплоснабжения, вентиляции, электроснабжения в соответствии с требованиями Федерального закона от 30 декабря 2009 года № 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений».

В населенных пунктах без централизованных инженерных сетей допускается предусматривать строительство 1 и 2 этажных жилых многоквартирных домов с неканализованными туалетами в отапливаемой части здания.

С целью недопущения попадания воздуха из вытяжной части канализационных стояков, запрещается соединять вытяжную часть канализационных стояков с вентиляционными системами и дымоходами.

Соединение сетей питьевого водопровода с сетями водопроводов, подающих воду непитьевого качества, запрещено.

В силу пункта 12 Постановления Правительства Российской Федерации от 28 января 2006 года № 47 «Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания, многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, садового дома жилым домом и жилого дома садовым домом» жилое помещение должно быть обеспечено инженерными системами (электроосвещение, хозяйственно-питьевое и горячее водоснабжение, водоотведение, отопление и вентиляция, а в газифицированных районах также и газоснабжение). В поселениях и на территории ведения гражданами садоводства или огородничества для собственных нужд без централизованных инженерных сетей в одно- и двухэтажных зданиях допускается отсутствие водопровода и канализированных уборных.

Инженерные системы (вентиляция, отопление, водоснабжение, водоотведение, лифты и др.), оборудование и механизмы, находящиеся в жилых помещениях, а также входящие в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, должны соответствовать требованиям санитарно-эпидемиологической безопасности. Устройство вентиляционной системы жилых помещений должно исключать поступление воздуха из одной квартиры в другую. Не допускается объединение вентиляционных каналов кухонь и санитарных узлов (вспомогательных помещений) с жилыми комнатами (пункт 13).

Согласно пункту 41 вышеуказанного положения, не может служить основанием для признания жилого помещения непригодным для проживания отсутствие системы централизованной канализации и горячего водоснабжения в одно- и двухэтажном жилом доме.

В соответствии с пунктом 9 статьи 7 Федерального закона Российской Федерации 07 декабря 2011 года № 416-ФЗ «О водоснабжении и водоотведении» в случае отсутствия на территории (части территории) поселения, муниципального округа, городского округа централизованной системы холодного водоснабжения органы местного самоуправления организуют нецентрализованное холодное водоснабжение на соответствующей территории с использованием нецентрализованной системы холодного водоснабжения и (или) подвоз питьевой воды в соответствии с правилами холодного водоснабжения и водоотведения, утвержденными Правительством Российской Федерации.

Приведенные правовые акты указывают на возможность отсутствия водопровода и канализации на территориях, где такие централизованные инженерные системы отсутствуют.

Таким образом, у межведомственной комиссии не имелось оснований на 25 июля 2025 года для признания жилого помещения (дома), не соответствующим требованиям, предъявляемым к жилым помещениям в соответствии с пунктом 12, 13 Положения, иных оснований, предусмотренных Положением, для признания жилого дома непригодным для проживания судом установлено не было.

Решением Правобережного районного суда г. Магнитогорска Челябинской области от 22 октября 2025 года заключение об оценке соответствия помещения (многоквартирного дома) требованиям, установленным в Положении о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийными и подлежащим сносу или реконструкции, садового дома жилым домом и жилого дома садовым домом, утвержденным постановлением Правительства Российской Федерации от 28 января 2006 года от 25 июля 2025 года № 71-25, признано незаконным.

Судом на межведомственную комиссию по оценке жилых помещений жилищного фонда Российской Федерации, многоквартирных домов, находящихся в федеральной собственности, расположенных в г. Магнитогорске, и муниципального жилищного фонда г. Магнитогорска, администрацию г. Магнитогорска возложена обязанность в течение 10 дней со дня вступления настоящего решения в законную силу принять заключение в соответствии с Постановлением Правительства Российской Федерации от 28 января 2006 года № 47 «Об утверждении положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания, многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, садового дома жилым или жилого дома садовым домом».

Указанный судебный акт был обжалован в вышестоящую инстанцию. Однако апелляционным определением Челябинского областного суда от 10 марта 2026 года  решение Правобережного районного суда г. Магнитогорска Челябинской области от 22 октября 2025 года оставлено без изменения. Таким образом, решение суда вступило в законную силу.

Проект «Юридическая помощь по вопросам жилья и финансов» реализуется с использованием гранта Президента Российской Федерации, предоставленного Фондом президентских грантов.