Нарушения при продаже доли в жилом помещении позволили суду заменить покупателя по договору

Законодательством установлены обязательные положения, регламентирующие сделки с жильем. В том случае, если их нарушить, то заинтересованное лицо в судебном порядке может требовать восстановления своих прав. К таким правилам относится и порядок продажи долей в праве собственности на недвижимость. В рамках проекта «Юридическая помощь по вопросам жилья и финансов» Челябинская региональная общественная социально-правозащитная организация «Правосознание» рассказывает о подобном случае на конкретном примере.

Центральный районный суд г. Челябинска рассмотрел гражданское дело по иску гражданки Д. к ответчикам гражданке И., гражданке Б. и гражданину Б. с требованием о переводе на нее прав и обязанностей покупателя 1/3 доли в двухкомнатной квартире, принадлежащей супругам Б.

В обоснование истцом указано, что она является собственником 2/3 доли в праве общей долевой собственности двухкомнатной квартиры, 1/3 доли в праве общей долевой собственности на квартиру принадлежала гражданке И.

Телеграммой от 28 марта 2024 года гражданка И. известила гражданку Д. о намерении продать долю за 450000 рублей. 26 апреля 2024 года истец ответила на предложение телеграммой, в которой указала, что согласна приобрести ее долю за 450000 рублей.

Однако, 13 июля 2024 года гражданка И. продала супругам Б. долю в праве общей долевой собственности в спорном имуществе.

Рассматривая дело, суд указал, что, в соответствии со статьей 1 Гражданского кодекса Российской Федерации, при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно (пункт 3).

Никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения (пункт 4).

Согласно пункту 1 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации, не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

Если будет установлено недобросовестное поведение одной из сторон, суд, в зависимости от обстоятельств дела и с учетом характера и последствий такого поведения, отказывает в защите принадлежащего ей права полностью или частично, а также применяет иные меры, обеспечивающие защиту интересов добросовестной стороны или третьих лиц от недобросовестного поведения другой стороны (пункт 2).

Исходя из положений пункта 2 статьи 246 Гражданского кодекса Российской Федерации, участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно пункту 1 статьи 250 Гражданского кодекса Российской Федерации, при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на общее имущество.

В соответствии с пунктом 2 статьи 250 Гражданского кодекса Российской Федерации продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. В случае, если все остальные участники долевой собственности в письменной форме откажутся от реализации преимущественного права покупки продаваемой доли, такая доля может быть продана постороннему лицу ранее указанных сроков.

В силу пункта 3 статьи 250 Гражданского кодекса Российской Федерации, при продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

Руководствуясь положениями статей 10, 246, 250 Гражданского кодекса Российской Федерации, разъяснений, изложенных в пункте 14 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 года № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», оценив доказательства, в том числе объяснения сторон, суд пришел к выводу, что извещение истца по месту регистрации носило лишь формальный характер (ответчик знала, что истец не проживает по адресу регистрации) и истец не имела возможности в установленные сроки выразить свою волю, о совершенной в июле 2024 года сделке, в связи с чем право истца о преимущественной покупки доли было нарушено.

Суд решил иск удовлетворить, перевести на гражданку Д. права и обязанности покупателя по договору купли-продажи в отношении 1/3 доли в праве на квартиру, а также взыскать с гражданки Д. в пользу супругов Б. денежные средства в счет возмещения уплаченной ими стоимости приобретенной доли в размере 450000 рублей путем перечисления денежных средств в размере 450000 рублей, находящихся на счете Управления Судебного департамента в Челябинской области (внесенных туда истом по делу).

Решение суда не было обжаловано сторонами и недавно вступило в законную силу.

Проект «Юридическая помощь по вопросам жилья и финансов» реализуется с использованием гранта Президента Российской Федерации, предоставленного Фондом президентских грантов.