Отказ продавца от получения денежных средств свидетельствует об его уклонении от надлежащего исполнения договора отчуждения недвижимости

Челябинская региональная общественная социально-правозащитная организация «Правосознание», в рамках проекта «Юридическая безопасность жилья и финансов», рассказывает историю о том, как продавец объекта недвижимости после подписания договора и акта передачи, получения оплаты (ее части) решил отказаться от договора. А также приводим позицию суда по данной ситуации.

Гражданка Е. обратилась в Миасский городской суд Челябинской области с иском к гражданину О. о перечислении ему денежных средств в размере 1271470 рублей со счета Управления Судебного департамента региона, регистрации перехода права собственности на нежилое помещение.

В обоснование заявленного иска было указано, что между сторонами был заключен договор купли-продажи недвижимого имущества, предметом которого является нежилое помещение общей площадью 71 кв.м. Между сторонами подписан акт приема-передачи нежилого помещения. Условиями договора предусматривалась рассрочка оплаты. Ежемесячный платеж по договору составлял 32110 рублей. Истцом было оплачено по договору 1746870 рублей. Денежные средства в размере 1271470 рублей размещены на депозите Управления Судебного департамента, так как ответчик не намеревался исполнять условия договора.

Рассматривая дело, суд указал, что в силу абзаца 1 пункта 2 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Статьей 153 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

Пунктом 1 статьи 420 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

В силу пункта 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В соответствии с пунктом 1 статьи 454 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В силу части 1 статьи 489 Гражданского кодекса Российской Федерации договором о продаже товара в кредит может быть предусмотрена оплата товара в рассрочку. Договор о продаже товара в кредит с условием о рассрочке платежа считается заключенным, если в нем наряду с другими существенными условиями договора купли-продажи указаны цена товара, порядок, сроки и размеры платежей.

Суд установил, что, согласно договору, стороны договорились представить настоящий договор и необходимые документы в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области для регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество не позднее 5 календарных дней после полного расчета покупателем по настоящему договору. Право собственности на недвижимое имущество переходит от продавца к покупателю после оплаты последним выкупной стоимости недвижимого имущества в полном размере и государственной регистрации перехода права собственности в установленном законодательством порядке.

Также было установлено, что супругой гражданина О. было дано согласие на продажу нежилого помещения, удостоверенное нотариусом. Между сторонами подписан акт приема-передачи нежилого помещения. Денежные средства переданы гражданкой Е. гражданину О., согласно распискам, всего на сумму 1748870 рублей. Отдельно переданы ответчику денежные средства в счет оплаты за налог на имущество в размере 2700 рублей.

Согласно пунктам 1, 2 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации, переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами.

В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.

Из материалов дела усматривается, что подписанный сторонами договор купли-продажи содержит все существенные условия: определяет предмет сделки, цену, а также возникающие взаимные права и обязанности сторон. Договор заключен в письменной форме. Договор сторонами исполнен, поскольку обусловленная договором стоимость недвижимого имущества покупателем уплачена, недвижимость передана покупателю.

Суд отметил, что ответчиком получены от истца платежи, превышающие половину стоимости нежилого помещения. Оставшаяся часть денежных средств внесена на депозит Управления Судебного департамента в Челябинской области в связи с уклонением ответчика от их получения. Денежные средства, переданные гражданкой Е. по распискам, и денежные средства, внесенные на депозит Управления Судебного департамента в Челябинской области, в совокупности полностью покрывают стоимость недвижимого имущества.

Далее суд указал, что отказ от получения денежных средств ответчиком свидетельствует об его уклонении от надлежащего исполнения договора. Обязательства по договору стороной истца исполнены.

На основании изложенного, в январе 2024 года исковые требования гражданки Е. об исполнении обязанностей по договору купли-продажи судом были удовлетворены. Он постановил произвести государственную регистрацию перехода права собственности в Едином государственном реестре недвижимости от гражданина О. к гражданке Е. на нежилое помещение площадью 71,4 кв.м., а также обязать Управление Судебного департамента в Челябинской области перевести денежные средства в размере 1269470 рублей, размещенные гражданкой Е. на депозитном счете, гражданину О. на его банковский счет.

Проект «Юридическая безопасность жилья и финансов» реализуется с использованием гранта Губернатора Челябинской области, предоставленного Фондом «Центр поддержки гражданских инициатив и развития некоммерческого сектора экономики Челябинской области» при софинансировании Фонда президентских грантов.