Собственник жилья, которое незаконно продал арендатор, смог в судебном порядке оспорить сделку

Ранее Челябинская региональная общественная социально-правозащитная организация «Правосознание» рассказывала о случаях мошеннического отчуждения жилых помещений, которые собственниками сдавались в аренду (наем), а арендаторы, подделывая документы собственника, заключали договор продажи недвижимости. Также мы рассказывали о помощи заявителям в таких ситуациях. В рамках проекта «Правовая помощь: Безопасность сделок с жильем и финансами» расскажем о свежей истории, когда также удалось восстановить справедливость и вернуть жилье.

Еще весной 2021 года Центральный районный суд г. Челябинска рассмотрел дело по иску гражданина Б. к гражданке С. Истец просил суд о признании недействительным договора купли-продажи квартиры, применении последствий недействительной сделки путем признания недействительной записи в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним о регистрации права собственности ответчика на квартиру. Уточнив исковые требования, он просил в дополнение к первоначальным требованиям истребовать из чужого незаконного владения ответчика и передать истцу данную квартиру.

В обоснование заявленных требований гражданин Б. ссылался на то, что является собственником указанной квартиры на основании договора участия в долевом строительстве. У него не только отсутствовало волеизъявление на отчуждение спорной квартиры, но и он не заключал с ответчиком договор купли-продажи квартиры. Поскольку со слов ответчика неустановленное лицо представилось собственником квартиры, предъявило поддельный паспорт на его имя и продало квартиру под видом истца, он обратился в полицию.

Ответчик, гражданка С., в свою очередь обратилась в суд со встречными исковыми требованиями к гражданину Б. о признании ее добросовестным приобретателем квартиры. В обоснование исковых требований указала, что купила спорную квартиру по рыночной стоимости за 2400000 рублей. На момент совершения сделки она не знала, не должна была и не могла знать, что отчуждатель по сделке не управомочен на отчуждение имущества. Продавец представил подлинники правоустанавливающих документов на квартиру, справку об отсутствии задолженности по коммунальным платежам и об отсутствии лиц, состоящих на регистрационном учете в квартире, свободно показывал квартиру и имел ключи. Гражданка С. полагала, что выбытие спорной квартиры из владения гражданина Б. произошло по его воле ввиду недостаточного проявления заботы по сохранности своего имущества, он передал квартиру в пользование третьим лицам, судьбой квартиры не интересовался. Мать истца, не имея правовых оснований, сдала квартиру третьему лицу.

При рассмотрении дела, мать гражданина Б., допрошенная в судебном заседании, рассказала, что квартиру купили на семейные средства на этапе строительства и решили оформить на сына. Когда он уехал работать в г. Тюмень, квартира была отремонтирована и обставлена мебелью, поэтому решили ее сдать через сайт объявлений. В апреле 2020 года пришел молодой человек срочно снять квартиру для проживания с женой, ему показали документы на квартиру, он на телефон сфотографировал свидетельство о праве собственности. Женщина сфотографировала его паспорт, заполнила договор аренды, дала два комплекта ключей. Через два месяца арендатор перестал выходить на связь. Мать гражданина Б. оставила ему в дверях записку с просьбой перезвонить, в ответ на которую позвонила гражданка С. с вопросом, зачем ей оставляют записки в дверях ее квартиры.

Также при рассмотрении дела было установлено, что по заявлению истца органы полиции возбудили уголовное дело по факту мошенничества.

Вынося в марте 2021 года решение, суд первой инстанции исковые требования гражданина Б. удовлетворил частично, истребовал квартиру из незаконного владения ответчика, а также удовлетворил встречные исковые требования и признал гражданку С. добросовестным приобретателем квартиры.

Данное решение суда было обжаловано в апелляционном порядке. На прошлой неделе Челябинский областной суд, рассмотрев дело, отменил решение суда первой инстанции и вынес новое решение, которым сделка купли-продажи признана недействительной, квартира истребована в пользу истца.

Юристы ЧРОСПО «Правосознание» отмечают, что описанная история случилась из-за того, что при сдаче жилья собственник впустил в квартиру непроверенного человека. Чтобы не оказаться в подобной ситуации и обезопасить свое жилье необходимо следовать нескольким рекомендациям при сдаче жилья в аренду:
- желательно сдавать квартиру только знакомым;
- всегда проверяйте паспорт через базу данных МВД – не утерян ли этот документ с теми же реквизитами;
- если наниматель незнакомый человек, то необходимо попросить снять копию его паспорта, водительского удостоверения или иного документа (свидетельства ИНН, СНИЛС и т.п.);
- обязательно сфотографируйте нанимателя;
- обратите внимание на характерные приметы нанимателя (шрамы, наколки и т.д.);
- расспросите нанимателя о месте работы, позвоните работодателю и уточните информацию;
- ни в коем случае не подписывайте пустые бланки и непонятные документы;
- можно принять меры, которые обезопасят недвижимость и затруднят манипуляции с нею. К таким «трудностям» относятся, например, наличие в собственниках малолетних детей, долевая собственность – мошенники, как правило, таких квартир сторонятся;
- пригласите в качестве свидетелей сделки соседей, которых можно попросить следить за постояльцами;
- предложите познакомиться с родственниками, которые тоже могут присматривать за квартирой;
- получите у нанимателей написанную от руки расписку в получении денег;
- можно предложить зарегистрировать договор через нотариуса;
- обратитесь к юристу или адвокату при заключении договора аренды.

Если арендатор отказывается от описанных простейших действий, стоит серьезно задуматься – нужно ли соглашаться на эту сделку.

Проект «Правовая помощь: Безопасность сделок с жильем и финансами» реализуется с использованием гранта Президента Российской Федерации на развитие гражданского общества, предоставленного Фондом президентских грантов.