Росреестр отвечает: как продать комнату в общежитии и как наделить детей долями в жилье

Челябинская региональная общественная социально-правозащитная организация «Правосознание» в рамках проекта «Безопасность сделок с жильем» знакомится и информирует своих читателей с консультациями и советами Управления Росреестра по Челябинской области, которое на своем сайте регулярно предоставляет ответы на вопросы жителей региона. Недавно был представлен перечень типовых, наиболее актуальных вопросов, изложенных в обращениях граждан, поступивших в Управление в третьем квартале 2019 года, и ответы на них. Приведем ответы на два таких вопроса.

Один из вопросов звучал следующим образом: «Как я могу продать комнату в бывшем общежитии (один длинный коридор – это одна квартира, а в ней комнаты в собственности). Какие-то собственники проживают, а кто-то сдает. С части собственников я могу взять письменный отказ от купли моей комнаты, но от тех, кто не проживает по данному адресу найти сложно. Достаточно ли будет оповестить остальных собственников письмом с описью вложения через «Почту России» или существуют иные варианты, чтобы мне не отказали в регистрации?».

Отвечая на вопрос, в Управлении Росреестра по Челябинской области сообщили, что государственная регистрация прав на недвижимость осуществляется в порядке, установленном Федеральным законом от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», на основании заявления и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном настоящим Законом о регистрации порядке.

В соответствии с п. 6 ст. 42 Жилищного кодекса Российской Федерации при продаже комнаты в коммунальной квартире остальные собственники комнат в данной коммунальной квартире имеют преимущественное право покупки отчуждаемой комнаты в порядке и на условиях, которые установлены Гражданским кодексом Российской Федерации.

При этом согласно п. 2 ст. 250 Гражданского кодекса Российской Федерации продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу.

С учетом вышеизложенного, уведомление о продаже комнаты должно быть направлено всем сособственникам комнат в коммунальной квартире по месту их жительства, в том числе путем направления телеграммы или заказного письма с описью вложения и уведомлением о вручении с указанием цены и других условий, на которых она продается.
Кроме того, извещение остальным собственникам комнат в данной коммунальной квартире может передать нотариус под расписку или переслать по почте с обратным уведомлением в соответствии со статьей 86 Основ законодательства Российской Федерации о нотариате от 11 февраля 1993 года № 4462-1.

Одновременно в ведомстве обращают внимание на то, что в случае, если при продаже комнаты в коммунальной квартире постороннему лицу к заявлению о государственной регистрации прав не приложены документы, подтверждающие отказ собственников остальных комнат в коммунальной квартире от покупки комнаты, и не истек месячный срок со дня извещения продавцом комнаты собственников остальных комнат в коммунальной квартире, осуществление государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в  соответствии с п. 46 ч. 1 ст. 26 Закона о регистрации.

Дополнительно сообщается, что решение о возможности проведения государственной регистрации может быть принято после обращения заявителя в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, по месту нахождения объекта недвижимости, с соответствующим заявлением о регистрации и представлением документов, необходимых для ее проведения.

Ранее в рамках проекта «Безопасность сделок с жильем» мы также подробно рассказывали, как уведомить сособственников о продаже доли в жилье.

Второй вопрос звучал так: «Квартира в совместной собственности у супругов. Была приобретена в ипотеку, ипотека погашена с использованием материнского капитала. Как наделить детей долями?».

В ответе сообщается, что согласно ч. 4 ст. 10 Федерального закона от 29 декабря 2006 года № 256-ФЗ «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей» жилое помещение, приобретенное (построенное, реконструированное) с использованием средств (части средств) материнского (семейного) капитала, оформляется в общую собственность родителей, детей (в том числе первого, второго, третьего ребенка и последующих детей) с определением размера долей по соглашению.

В соответствии с ч. 1 ст. 42 Закона о регистрации сделки по отчуждению или договоры ипотеки долей в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежат нотариальному удостоверению, за исключением сделок при отчуждении или ипотеке всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке.

Таким образом, для наделения детей долями в праве общей долевой собственности необходимо составить нотариально удостоверенное соглашение (договор).

Проект «Безопасность сделок с жильем» реализуется с использованием гранта Президента Российской Федерации на развитие гражданского общества, предоставленного Фондом президентских грантов.