Вопрос с приема: как уведомить сособственников о продаже доли в жилье?

В рамках реализуемого в настоящее время проекта «Безопасность сделок с жильем» юристам Челябинской региональной общественной социально-правозащитной организации «Правосознание» приятно, когда к ним за правовой помощью обращаются граждане, которым ранее мы уже оказывали консультации и помогали в восстановлении их прав. Это свидетельствует о доверии граждан к нашей работе и эффективности оказываемой помощи.

Так, в 2017 году ЧРОСПО «Правосознание» помогала гражданке К., жительнице г. Сатки Челябинской области, у которой остро стоял вопрос о порядке определения владения и пользования имуществом (жилым домом), находящимся в долевой собственности, так как иной сособственник нарушал ее права. Вопрос пришлось решать в апелляционном порядке. На стадии апелляции юристы ЧРОСПО «Правосознание» помогли заявительнице.

В настоящее время гражданка К. обратилась на прием к нашим юристам и рассказала, что у нее нашелся покупатель на ее долю в праве собственности на дом и она готова совершить сделку. Но учитывая, что другой сособственник является «проблемным», заявителя интересовали вопросы: как совершить сделку с ее долей и как правильно уведомить иных участников долевой собственности о намерении продать долю постороннему человеку? Ситуация гражданки К. также усугубляется тем, что третий сособственник дома умер (о его наследниках ей ничего не известно).

Отвечая на поставленные вопросы, юристы сообщили, что все сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежат нотариальному удостоверению. С 31 июля 2019 года будет действовать послабление в данном вопросе: если одной сделкой будут отчуждаться все доли в объекте недвижимости (жилье), то такая сделка не требует обязательного нотариального удостоверения.

Далее заявительнице было указано, что по общему правилу, согласно ст. 250 ГК РФ, при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов. При этом, продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, продавец вправе продать свою долю любому лицу.

Допустимые способы направления юридически значимых сообщений в ст. 250 ГК РФ не названы. Следовательно, продавец доли в жилье вправе направить извещение участникам долевой собственности о намерении продать свою долю как через нотариуса, так и посредством почтового отправления.

В извещении должны быть указаны объект продажи и его цена. С учетом сложившейся практики оборота недвижимости, в извещении должны быть указаны и другие значимые для сторон условия (например: порядок расчетов; сохранение установленного законом права залога при рассрочке платежа или нет; наличие лиц, сохраняющих право пользования в жилых помещениях; сроки передачи имущества и т.д.).

По смыслу п. 1 ст. 165.1 ГК РФ юридически значимое сообщение, адресованное гражданину, должно быть направлено по адресу его регистрации по месту жительства или пребывания либо по адресу, который гражданин указал сам (например, в тексте договора), либо его представителю.

Если лицу, направляющему сообщение, известен адрес фактического места жительства гражданина, сообщение может быть направлено по такому адресу. В случае отсутствия сведений о регистрации участника долевой собственности по месту жительства или пребывания, в том числе в Едином государственном реестре недвижимости, в Федеральной миграционной службе, допускается направление извещения по адресу места нахождения имущества.

Бесспорным подтверждением направления извещения участников общей долевой собственности на недвижимое имущество о намерении одного из участников продать свою долю постороннему лицу могут быть: свидетельство нотариуса о передаче или о направлении извещения сособственнику; выданная отделением почтовой связи копия телеграммы, направленной продавцом сособственнику самостоятельно. Представленная продавцом опись вложения, в случае направления сособственникам письма с описью вложения, не является бесспорным подтверждением направления соответствующего извещения, так как в тексте описи не отражается содержание извещения.

Сделка по продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу может быть совершена по истечении месяца со дня извещения продавцом доли остальных участников долевой собственности. Указанный срок исчисляется не с момента направления такого извещения, а с момента его доставки адресату.

Данное извещение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено, но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним. Например, сообщение считается доставленным, если адресат уклонился от получения корреспонденции в отделении связи, и она была возвращена нотариусу по истечении срока хранения. Если корреспонденция была возвращена в связи с истечением срока хранения в отделении связи, то извещение считается доставленным со дня поступления в отделение связи по месту жительства адресата, определяемого по календарному штемпелю на конверте.

Отсутствие ответа сособственника о намерении использовать свое преимущественное право приобретения доли признается отказом от покупки.

Если продавец самостоятельно извещал сособственников, и, по его сообщению, ответа от них не получил, данное обстоятельство отражается в удостоверяемом нотариусом договоре продажи в виде заверения об обстоятельствах в порядке статьи 431.2 ГК РФ.

С учетом изложенного, в том числе при неопределённости с наследниками одного из сособственников дома, гражданке К. было рекомендовано воспользоваться помощью нотариуса для извещения о продаже доли в праве собственности на дом.

Проект «Безопасность сделок с жильем» реализуется с использованием гранта Президента Российской Федерации на развитие гражданского общества, предоставленного Фондом президентских грантов.