Изменен порядок выплаты компенсации добросовестному приобретателю за утрату им жилого помещения

Челябинская региональная общественная социально-правозащитная организация «Правосознание» в рамках проекта «Безопасность сделок с жильем» отмечает, что порой случаются ситуации, когда после приобретения жилого помещения выясняется, что ранее были совершены противоправные действия с данным имуществом и фактически оно было продано лицом, который не имел на это право. В соответствии со ст. 302 ГК РФ если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли. Таким образом, человек теряет жилье. Единственный выход для него – это обращение в суд с требованием о взыскании уплаченных за жилье денежных средств. Но такое решение может фактически не исполняться. Как быть в такой ситуации? Государством предусмотрен определенный механизм, который в начале августа 2019 года претерпел определенные изменения.

Федеральным законом от 02 августа 2019 года № 299-ФЗ внесены изменения в Федеральный закон «О государственной регистрации недвижимости»: признана утратившей силу ст. 68 (которая регулировала этот же вопрос и которая не действовала, так как вступала в силу с 01 января 2020 года), а вместо нее закон дополнен главой 10.1, которая называется «Компенсация добросовестному приобретателю за утрату им жилого помещения» и которая содержит одну статью № 68.1. (Компенсация добросовестному приобретателю за утрату им жилого помещения).

В указанной норме закреплено, что физическое лицо - добросовестный приобретатель, от которого было истребовано жилое помещение в соответствии со ст. 302 ГК РФ, имеет право на выплату однократной единовременной компенсации за счет казны Российской Федерации после вступления в законную силу судебного акта об истребовании от него соответствующего жилого помещения.

Данная компенсация выплачивается на основании вступившего в законную силу судебного акта по иску добросовестного приобретателя к Российской Федерации о выплате данной компенсации. Соответствующий судебный акт принимается в случае, если по не зависящим от добросовестного приобретателя причинам в соответствии с вступившим в законную силу судебным актом о возмещении ему убытков, возникших в связи с истребованием от него жилого помещения, взыскание по исполнительному документу произведено частично или не производилось в течение шести месяцев со дня предъявления этого документа к исполнению.

Размер компенсации определяется судом исходя из суммы, составляющей реальный ущерб, либо, если соответствующее требование заявлено добросовестным приобретателем, в размере кадастровой стоимости жилого помещения, действующей на дату вступления в силу судебного акта.

Если судом при рассмотрении требований о выплате компенсации, предусмотренной данной нормой, установлено, что добросовестному приобретателю возмещены убытки, возникшие в связи с истребованием от него жилого помещения, размер компенсации подлежит уменьшению на сумму возмещенных убытков.

В случае выплаты указанной компенсации к Российской Федерации переходит в пределах выплаченной суммы компенсации право (требование), которое добросовестный приобретатель имеет к лицу, ответственному за причинение ему убытков в связи с истребованием от него жилого помещения.

Описанный Федеральный закон и новая норма вступают в силу с 01 января 2020 года.

Также Федеральный закон от 02 августа 2019 года № 299-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «О государственной регистрации недвижимости» помимо указанной выше нормы закрепил положения, которые распространяют право на компенсацию и на отношения сложившиеся до принятия закона.

Так, физическое лицо - добросовестный приобретатель, от которого на основании вступившего в законную силу судебного акта было истребовано жилое помещение в собственность Российской Федерации, субъекта Российской Федерации или муниципального образования до дня вступления в силу настоящего Федерального закона, вправе в течение трех лет со дня вступления в силу настоящего Федерального закона обратиться с иском к Российской Федерации, субъекту Российской Федерации или муниципальному образованию о выплате однократной компенсации в размере и с соблюдением условий закрепленных в ст. 68.1 Федерального закона от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (о чем рассказывалось выше).

Также акцентируется, что в случае, если утрата физическим лицом - добросовестным приобретателем жилого помещения стала следствием ненадлежащего исполнения органом регистрации прав своих полномочий, положения ст. 68.1 Федерального закона от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» не применяются, а возмещение убытков добросовестному приобретателю осуществляется в соответствии со ст. 66 Федерального закона от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

А требования о компенсации, предъявленные добросовестным приобретателем, от которого было истребовано жилое помещение на основании вступившего в законную силу судебного акта до дня вступления в силу настоящего Федерального закона, в соответствии с Федеральным законом от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» подлежат рассмотрению в соответствии с законодательством, действовавшим на дату предъявления указанных требований.

Последнее положение относится к тем случаям, когда решение суда об истребовании жилья не в пользу государства или муниципалитета уже вынесено (или будет вынесено) до дня вступления описанного закона в силу. В таких случаях порядок предъявления требований о компенсации регламентируется ст. 31.1. «Основания выплаты Российской Федерацией компенсации за утрату права собственности на жилое помещение» Федерального закона от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (с 2017 года данная статья является единственной действующей в законе № 122-ФЗ). О данной норме мы рассказывали ранее.

Также необходимо напомнить, что 04 июня 2015 года Конституционный Суд Российской Федерации вынес постановление № 13-П «По делу о проверке конституционности положений статьи 31.1 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» в связи с жалобой граждан В.А. Князик и П.Н. Пузырина». Главная суть данного постановления состоит в том, что компенсация должна выплачиваться независимо от наличия оснований для привлечения органа регистрации прав к ответственности за незаконные действия (бездействие), связанные с государственной регистрацией прав на жилое помещение.

Проект «Безопасность сделок с жильем» реализуется с использованием гранта Президента Российской Федерации на развитие гражданского общества, предоставленного Фондом президентских грантов.