ТЕЛЕФОН 8-9127782707

по вопросам бесплатной юридической помощи о безопасности сделок с жильем

Судебная практика по гражданским делам

Судебная практика по гражданским делам

24 Апреля 2013 г.
Судебная практика по гражданским делам

ЧГОО «Правосознание» в рамках проекта «Формирование общественного иммунитета к «черным риэлторам» изучает и анализирует судебную практику по делам, в результате которого граждане лишаются своего жилья.

Мы будем представлять Вашему вниманию так называемые положительные решения Челябинского областного суда по гражданским делам, то есть те решения, вынося которые суд встал на защиту лица, которое могло лишиться своего жилья.

Изучая подобранные решения суда, граждане могут самостоятельно проанализировать тактику, которую необходимо применять при отстаивании своих прав в суде и обратить внимание на обстоятельства, подлежащие доказыванию. При этом стоит учитывать то, что каждое конкретное дело индивидуально и порядок его разрешения не может бесспорно применяться к иным ситуациям.

В представленном сегодня судебном акте идет речь о ситуации, когда оспаривается договор купли-продажи жилья по основанию того, что стороны не имели намерений создать соответствующие договору купли-продажи недвижимого имущества правовые последствия, а также по основанию заключения сделки под влиянием обмана.

12 октября 2012 года Судебная коллегия по гражданским делам Челябинского областного рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе Ореховской У.В. на решение Правобережного районного суда г. Магнитогорска Челябинской области от 21 июня 2012 года по дело № 11-6708/2012 по иску Рагозиной А.Н., Рагозина В.Г. к Крупину В.А., Мирошниченко О.А., Кудрину И.В., Фокину В.Г., Ореховской У.В. о признании недействительными сделок, применении последствий недействительности сделок, по встречному иску Ореховской У.В. к Рагозиной А.Н., Рагозину В.Г. о признании права собственности, прекращении права пользования.

Суть дела:

Рагозина А.Н., Рагозин В.Г. обратились в суд с иском к Крупину В.А., Мирошниченко О.А., Кудрину И.В., Фокину В.Г., Ореховской У.В. о признании недействительными и о применении последствий недействительности следующих сделок в отношении квартиры по адресу: г. Магнитогорск, ул. ****, ****-****:

- предварительного договора купли-продажи 1/2 доли в праве общей собственности на квартиру, заключенного 12 сентября 2011 года Рагозиным В.Г. и Мирошниченко О.А.;

- доверенности, выданной Рагозиным В.Г. Крупину В.А. 12 сентября 2011 года, на право продажи 1/2 доли в праве общей собственности на квартиру;

- договора купли-продажи 1/2 доли в праве общей собственности на квартиру, заключенного 11 октября 2011 года между Крупиным В.А., действовавшим от имени Рагозина В.Г., и Мирошниченко О.А.;

- договора кули-продажи 1/2 доли в праве общей собственности на квартиру, заключенного 25 ноября 2011 года Мирошниченко О.А. и Кудриным И.В.;

- договора дарения 1/2 доли в праве общей собственности на квартиру, заключенного 06 декабря 2011 года Кудриным И.В. и Фокиным В.Г.;

- договора купли-продажи 1/2 доли в праве общей собственности на квартиру, заключенного 14 декабря 2011 года Рагозиной А.Н. и Кудриным И.В.;

-  договора купли-продажи квартиры, заключенного 07 февраля 2012 года Кудриным И.В., Фокиным В.Г. с Ореховской У.В.

В основание требований указали, что спорная квартира принадлежала им на праве общей собственности на основании договора приватизации, в сентябре 2011 года Рагозину В.Г. понадобились деньги, для чего он по объявлению в газете обратился за предоставлением займа в размере **** руб. к Крупину В.А., который выдал ему денежные средства, но в качестве обеспечения займа потребовал оформления предварительного договора купли-продажи 1/2 доли в праве собственности на квартиру и доверенности на его имя с правом продажи указанной доли. 12 сентября 2011 года указанные документы оформлены, спустя месяц Рагозин В.Г. узнал, что Крупин В.А., воспользовавшись доверенностью, заключил с Мирошниченко О.А. договор купли-продажи принадлежащей ему доли, который впоследствии перепродал 1/2 долю Кудрину И.В., тот подарил эту долю Фокину В.Г., затем выкупил долю у Рагозиной А.Н., и вместе с Фокиным В.Г. продали квартиру Ореховской У.В. Поскольку Рагозин А.В. не намеревался продавать принадлежащую ему долю в квартире, а имел намерение заложить ее, считает договор купли-продажи 1/2 доли, заключенный Крупиным В.А. от его имени с Мирошниченко О.А. недействительной сделкой. Рагозина А.Н. заключая договор купли-продажи 1/2 доли в праве общей собственности действовала под влиянием угроз со стороны ответчиков.

Ореховская У.В. обратилась в суд с встречным иском к Рагозиной A.Н., Рагозину В.Г. о признании права собственности на спорную квартиру, о прекращении права пользования спорной квартирой, указав на возмездное приобретение спорного жилого помещения и положения статьи 302 Гражданского кодекса РФ.

Суд постановил решение, которым признал недействительными: доверенность от 12 сентября 2011 года; договор купли-продажи 1/2 доли в праве общей собственности на квартиру, заключенный 11 октября 2011 года между Крупиным B.А., действовавшим от имени Рагозина В.Г., и Мирошниченко О.А.; договор купли-продажи 1/2 доли в праве общей собственности на квартиру, заключенный 25 ноября 2011 года Мирошниченко О.А. и Кудриным И.В.; договор дарения 1/2 доли в праве общей собственности на квартиру, заключенный 06 декабря 2011 года Кудриным И.В. и Фокиным В.Г.; договор купли-продажи 1/2 доли в праве общей собственности на квартиру, заключенный 14 декабря 2011 года Рагозиной А.Н. и Кудриным И.В.; договор купли-продажи квартиры, заключенный 07 февраля 2012 года Кудриным И.В., Фокиным В.Г. и Ореховской У.В. Применил последствия недействительности указанных сделок возвратив квартиру в общую собственность истцов в равных долях, взыскав: с Рагозина В.Г. в пользу Мирошниченко О.А. **** руб., с Мирошниченко О.А. в пользу Кудрина И.В. **** руб., с Рагозиной А.Н. в пользу Кудрина И.В. **** руб., с Кудрина И.В. и Фокина В.Г. в пользу Ореховской У.В. по **** руб. В остальной части требований и во встречном иске отказано.

Ореховская У.В. в апелляционной жалобе ставит вопрос об отмене решения суда и принятии нового об отказе Рагозиной А.Н., Рагозину В.Г. в иске. Ссылается на недоказанность установленных судом обстоятельств того, что Мирошниченко О.А. квартиру не осматривал, ключей от нее не получал, что Рагозина А.Н. заключила договор под влиянием угроз, а также на несоответствие выводов суда о мнимости договоров купли-продажи, заключенных Рагозиной А.Н. и Кудриным И.В., Крупиным В.А. и Мирошниченко О.А., фактическим обстоятельствам дела, расписке о передаче денежных средств. Указывает также на недопустимость письменных объяснений Рагозиных, отобранных сотрудниками полиции, на установленные в судебном заседании факты получения Рагозиными денежных средств, передачи ключей и выезда из квартиры, на добросовестное приобретение Ореховской У.В. спорной квартиры.

Рагозина А.Н., Рагозин В.Г., Крупин В.А., Мирошниченко О.А., Кудрин И.В., Фокин В.Г., Голубов А.В., нотариус Арсентьева М.А., представитель Управления Росреестра по Челябинской области о времени и месте рассмотрения дела судом апелляционной инстанции извещены, в суд не явились, причины неявки не сообщили, в связи с чем судебная коллегия на основании ст.ст. 167, 327 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации признала возможным рассмотреть дело в их отсутствие.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия не находит правовых оснований для отмены решения суда по доводам апелляционной жалобы.

Судом установлено и подтверждается материалами дела, что Рагозиной А.Н. и Рагозину В.Г. на праве общей собственности в равных долях принадлежала квартира **** дома **** по ул. **** в г. Магнитогорск на основании договора приватизации № 1426 от 03 октября 2002 года.

12 сентября 2011 года между Рагозиным В.Г. и Мирошниченко О.А. заключен предварительный договор купли-продажи, по условиям которого стороны договорились о подготовке и заключении в последующем договора купли-продажи принадлежащей Рагозину В.Г. 1/2 доли в праве собственности на указанную квартиру за **** руб. В этот же день Рагозин В.Г. выдал Крупину В.А. доверенность на право продажи 1/2 доли в праве собственности на спорную квартиру.

11 октября 2011 года Крупин В.А., действуя на основании указанной доверенности, продал 1/2 долю в праве собственности на спорную квартиру Мирошниченко О.А. за **** руб., тот 25 ноября 2011 года продал ее за ту же цену Кудрину И.В., который 06 декабря 2011 года подарил ее Фокину В.Г.

14 декабря 2011 года Кудрин И.В. купил у Рагозиной А.Н. 1/2 долю в праве общей собственности на спорную двухкомнатную квартиру за **** руб., и в этот же день Рагозина А.Н. за **** руб. купила у Голубова А.В. 1/2 долю в однокомнатной квартире по адресу: г. Магнитогорск, ул. ****, ****-****, в которой проживали ранее не знакомые ей Ямилова З.Ф. и несовершеннолетний собственник Ямилов А.Д.

07 февраля 2012 года Кудрин И.В. и Фокин В.Г. заключили договор купли-продажи спорной квартиры с Ореховской У.В. по цене **** руб.

Признавая недействительными доверенность от 12 сентября 2011 года, выданную Рагозиным В.Г., договор купли-продажи, заключенный 11 октября 2011 года между Крупиным В.А., действовавшим на основании доверенности от 12 сентября 2011 года, и Мирошниченко О.А., суд первой инстанции исходил из того, что стороны указанного договора и Крупин В.А. не имели намерений создать соответствующие договору купли-продажи недвижимого имущества правовые последствия, в связи с чем на основании п. 1 ст. 170 Гражданского кодекса РФ признал указанные сделки мнимыми.

Свои выводы о мнимости этих сделок суд обосновал действиями сторон, свидетельствующими об отсутствии у Рагозина В.Г. намерений отчуждать свою долю в праве общей собственности на спорную квартиру, а у Мирошниченко О.А. намерений приобретать право общей собственности. Так, оценив по правилам статьи 67 ГПК РФ представленные доказательства, суд пришел к выводу о том, что Мирошниченко О.А. ни до заключения предварительного договора, ни до заключения основного договора спорную квартиру не осматривал, что свидетельствует об отсутствии у него разумного интереса собственника к приобретаемому имуществу, ключи от квартиры Рагозин В.Г. ему не передавал, в квартиру Мирошниченко О.А. не вселялся, лицевой счет на свое имя не открывал, что достоверно свидетельствует об отсутствии у Мирошниченко О.А. намерений реализовать право собственности на долю. Рагозин В.Г. из квартиры добровольно не выезжал, свои вещи не вывозил, что опять же подтверждает его доводы об отсутствии у него воли на отчуждение своей доли. 

Об отсутствии у Рагозина В.Г. и Мирошниченко О.А. намерений по возмездному отчуждению доли в праве общей собственности на спорную квартиру свидетельствует также и то, что из заключенного предварительного договора купли-продажи следовала обязанность Рагозина В.Г. и Мирошниченко О.А. заключить договор купли - продажи Уг доли в праве на спорную квартиру по цене **** руб., тогда как при заключении основного договора Крупин В.А. и Мирошниченко О.А. указали большую цену - **** руб., что неразумно с позиции добросовестного приобретателя и свидетельствует об отсутствии действительной воли Мирошниченко О.А. на возмездное приобретение у Рагозина В.Г. 1/2 доли.

Признавая недействительным на основании статьи 179 Гражданского кодекса РФ договор купли-продажи 1/2 доли в праве общей собственности на спорную квартиру, заключенный 14 декабря 2011 года Рагозиной А.Н. и Кудриным И.В., суд пришел к выводу о его заключении Рагозиной А.Н. под влиянием обмана со стороны Кудрина И.В. и Голубова А.В., выразившегося в том, что действиями указанных лиц у Рагозиной А.Н. сформировано представление о предстоящей сделке, как о сделке в результате которой принадлежащая ей 1/2 доля в праве собственности на спорную двухкомнатную квартиру в г. Магнитогорске, будет обменена на однокомнатную квартиру в том же населенном пункте.

Выводы суда о недействительности указанных сделок подтверждены исследованными судом доказательствами, в том числе материалами об отказе в возбуждении уголовного дела, получившими соответствующую требованиям статьи 67 Гражданского процессуального кодекса РФ оценку суда. При этом судом в решении приведены подробные результаты оценки доказательств, приведены мотивы, по которым одни доказательства приняты в качестве средств обоснования выводов суда, другие доказательства отвергнуты судом, а также основания, по которым одним доказательствам отдано предпочтение перед другими.

Оснований не соглашаться с данной судом первой инстанции оценкой исследованных доказательств судебная коллегия не находит.

Кроме того, судом достоверно установлено, что Рагозины добровольно квартиру не освобождали, из нее не выезжали, а все их вещи, находившиеся в спорной квартире, погружены в мешки и вывезены в квартиру по ул. ****, ****-****, грузчиками, работой которых руководили Кудрин В.А. и Голубов А.В., что подтверждает выводы суда об отсутствии у Рагозиных воли на отчуждение принадлежащих им долей в праве собственности на спорную квартиру.

Поскольку недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения (п. 1 ст. 167 ГК РФ), то суд первой инстанции, оценив действия Ореховской У.В. при заключении договора и придя к выводу о том, что она не может быть признана добросовестным приобретателем, обоснованно признал недействительными последующие сделки со спорной квартирой и привел стороны по сделкам в первоначальное положение.

Разделяя выводы суда первой инстанции о том, что Ореховская У.В. не может быть признана добросовестным приобретателем спорной квартиры, судебная коллегия исходит из следующего.

Добросовестность предполагает обычную, разумную осмотрительность. При неосмотрительности, неосторожности в действиях покупателя он не может быть признан добросовестным приобретателем.

Так в квартире на момент ее приобретения Ореховской У.В. зарегистрированы по месту жительства Рагозин В.Г. и Рагозина А.Н. Пунктом 8 договора купли-продажи от 07 февраля 2012 года предусмотрена их обязанность в течение 10 дней с момента государственной регистрации права сняться с регистрационного учета. Вместе с тем, Рагозин В.Г. и Рагозина А.Н. не являлись стороной указанного договора, следовательно, в силу прямого указания закона (п. 3 ст. 308 ГК РФ) такой договор не создает для них каких-либо обязанностей. Поэтому проявив разумную осмотрительность и осторожность Ореховская У.В. могла узнать о притязаниях Рагозиных на спорную квартиру.

Как следует из объяснений Ореховской У.В. в суде апелляционной инстанции, о продаже спорной квартиры она узнала в сети Интернет, в начале февраля 2012 года позвонила по указанному в объявлении телефону и Фокин И. показал ей спорную квартиру, после чего документы для регистрации сданы в Управление Росреестра, а в конце февраля 2012 года она с сыном вселилась в спорную квартиру и проживает в ней. Судебная коллегия критически относится к указанным объяснениям Ореховской У.В., поскольку они существенно противоречат показаниям свидетеля Черновой Л.В., допрошенной судом первой инстанции 15 июня 2012 года, из которых следует, что в спорной квартире проживают квартиранты - две пары молодых людей, противоречат объяснениям ее же представителя (Корепанова Д.В.) в суде первой инстанции, полученным 20 июня 2012 года (л.д. 228) о том, что Ореховская У.В. до настоящего времени не вселилась в спорную квартиру. Указанные существенные противоречия объяснений Ореховской У.В. совокупности исследованных доказательств позволяют согласиться с выводами суда первой инстанции и критически относится к ее утверждениям о добросовестности приобретения спорной квартиры.

Доводы жалобы Ореховской У.В. о нарушении судом процессуальных норм, выразившемся в том, что суд рассмотрел дело не опросив в судебном заседании Мирошниченко О.А., Ореховскую У.В., Фокина В.Г., нотариуса Лукьянову М.А, Рагозина В.Г. подлежат отклонению, поскольку в силу ст. 67 ГПК РФ право определять достаточность доказательств принадлежит суду. Указанные в жалобе лица извещались судом первой инстанции, однако в судебное заседание не явились. Каких-либо возражений представителя Ореховской У.В. против окончания рассмотрения дела судом первой инстанции по существу с имевшейся совокупностью доказательств, ходатайств о представлении дополнительных доказательств, как следует из протокола судебного заседания, не поступило.

Утверждения жалобы о том, что факт выезда Рагозиных из спорной квартиры подтверждает доводы Ореховской У.В. о законности сделок и добросовестности приобретения нельзя признать состоятельными. Как установлено судом первой инстанции из исследованных доказательств Рагозины добровольно спорную квартиру не освобождали, а их вещи 17 января 2012 года вывезены грузчиками, которыми руководили Кудрин В.А. и Голубов А.В. При этом Рагозины с регистрационного учета в спорной квартире не снялись, а 24 января 2012 года обратились с заявлениями по факту завладения спорной квартирой путем обмана, что свидетельствует о том, что добровольно истцы из спорной квартиры не выезжали и от прав на нее не отказывались.

Доводы жалобы о недоказанности установленных судом обстоятельств того, что Мирошниченко О.А. квартиру не осматривал, ключей от нее не получал, что Рагозина А.Н. заключила договор под влиянием угроз, а также о несоответствии выводов суда о мнимости договора купли-продажи, заключенного Крупиным В.А. и Мирошниченко О.А., фактическим обстоятельствам дела, расписке о передаче денежных средств, о недопустимости письменных объяснений Рагозиных, отобранных сотрудниками полиции, направлены на иную оценку исследованных судом первой инстанции доказательств, оснований для которой судебная коллегия не усматривает, поскольку все доказательства судом первой инстанции оценены по правилам статьи 67 ГПК РФ и такая оценка доказательств судом не привела к неправильному разрешению спора.

Ссылки жалобы о несоответствии фактическим обстоятельствам дела вывода суда о мнимости договора купли-продажи, заключенного Рагозиной А.Н. и Кудриным И.В., не соответствуют действительности, поскольку таких выводов решение суда первой инстанции не содержит.

Доводы Ореховской У.В. о добросовестном приобретении подлежат отклонению, поскольку судом установлено, что Ореховская У.В. исходя из обстоятельств приобретения спорной квартиры не может быть признана добросовестным приобретателем.

Суд, разрешая возникший спор, правильно установил обстоятельства, имеющие значение для дела, полно, всесторонне и объективно исследовал и оценил в соответствии с правилами статей 12, 56 и 67 ГПК РФ представленные доказательства в их совокупности и взаимной связи, с учетом доводов и возражений, приводимых сторонами, и сделал правильные выводы, соответствующие фактическим обстоятельствам и представленным доказательствам, правильно применил нормы материального права.

Руководствуясь ч. 1 ст. 327.1, ст.ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Правобережного районного суда г. Магнитогорска Челябинской области от 21 июня 2012 года оставить без изменения, апелляционную жалобу Ореховской У.В. - без удовлетворения.

Другие разделы

Добавить комментарий