Суд решил зарегистрировать переход права собственности на объекты недвижимого имущества при уклонении продавца от данной процедуры

Интересное решение было вынесено летом этого года в г. Магнитогорске.

Сорокина В. обратилась в Правобережный районный суд г. Магнитогорска Челябинской области с исками к Оголихину В. о понуждении к государственной регистрации перехода права собственности от Оголихина В. к Сорокиной В. на два объекта недвижимого имущества, взыскании судебных расходов. В суде истец указала, что между ней и Сергеем С., действующим от имени Оголихина А., заключены два договора купли-продажи объектов недвижимости. В этот же день договоры сданы для государственной регистрации перехода права собственности. Однако регистрация перехода права собственности на указанные объекты недвижимости не состоялась, внесено уведомление о приостановлении государственной регистрации, в связи с отменой доверенности, выданной Сергею С. на право представления интересов Оголихина А. Она не имеет возможности оформить право собственности на объекты, от государственной регистрации перехода права собственности Оголихин А. уклоняется.

Ответчик Оголихин А. иск не признал, пояснял, что действительно в 2014 году выдал доверенность на имя Сергея С., в том числе с правом продажи двух объектов недвижимости по ул. Академика Заварицкого и получением денежных средств от продажи квартир, но с обязательным письменным подтверждением передачи денежных средств Оголихину А. Денежных средств от продажи квартир он не получил. На следующий день отменил доверенность, выданную на имя Сергея С., так как решил, что самостоятельно продаст квартиры. Об отмене доверенности Сергею С. не сообщил.

Судом установлено, что в декабре 2014 года Оголихин А. действительно выдал Сергею С. доверенность, в том числе с правом заключать от его имени любой договор отчуждения, предусмотренный законодательством, в том числе: договор купли-продажи, предварительные договоры и иные, за цену и на условиях по своему усмотрению: на квартиры по ул. Академика Заварицкого. Кроме того, в доверенности были указаны полномочия подписывать договоры, передаточные акты, получать следуемые Оголихину А. денежные средства и передавать их ему любым законным способом с подтверждающим письменным документом. Доверенность удостоверена нотариусом.

В день выдачи доверенности Сергей С., действующий от имени ответчика, заключил предварительные договоры купли-продажи квартир с Сорокиной В.

26 декабря 2014 года Сергей С., и Сорокина В. заключили договоры купли-продажи квартир по ул. Академика Заварицкого, которые были переданы до подписания договоров. В этот же день договоры купли-продажи были сданы на государственную регистрацию перехода права собственности. Вместе с тем, согласно уведомлению от января 2015 года, государственная регистрация приостановлена, в связи с отменой доверенности Оголихиным А., выданной на имя Сергея С.

31 июля 2015 года Правобережный районный суд г. Магнитогорска Челябинской области вынес решение, которым исковые требования удовлетворил и постановил зарегистрировать переход права собственности от Оголихина В. к Сорокиной В. на объекты недвижимого имущества, а также взыскал с ответчика в пользу Сорокиной В. расходы по оплате государственной пошлины и расходы на представителя.

При этом суд исходил из того, что договоры купли-продажи квартиры совершены в надлежащей письменной форме, все существенные условия оговорены, деньги за квартиры Сорокиной В. переданы Сергею С., что подтверждено как договором купли-продажи, представленными оригиналами расписок, Оголихин А. уклонялся от государственной регистрации сделок и перехода права собственности на объекты недвижимого имущества.

Как следовало из содержания договоров купли-продажи квартир, его стороны выразили свое согласие на установление правоотношений, вытекающих из указанных договоров, приняли на себя права и обязанности по ним. Договоры в установленном законом порядке недействительными не признавались и Оголихиным А. оспорены не были, а потому переход права собственности на спорные объекты подлежит государственной регистрации в силу закона.

Оголихин А. отменил выданную на имя Сергея С. доверенность на совершение действий от своего имени, при этом, в нарушение требований закона, не сообщил Сергею С. об отмене доверенности. Доказательств, подтверждающих извещение Сергея С. об отмене доверенности, Оголихиным А. не представлено.

Вынося решение, суд полагал, что договоры купли-продажи от 26 декабря 2014 года сторонами исполнены, в частности переданы денежные средства по указанным договорам и передача имущества была произведена в день подписания договоров, путем передачи ключей от квартир, которые впоследствии были возвращены Оголихину А., так как в квартирах производился восстановительный ремонт, что подтвердил и сам Оголихин А.

Ответчик не согласился с вынесенным решением и обжаловал его в апелляционную инстанцию. 08 октября 2015 года Челябинский областной суд, рассмотрев дело, оставил решение первой инстанции без изменения. Таким образом, решение Правобережного районного суда г. Магнитогорска Челябинской области вступило в законную силу.

В качестве основных норм закона, на которых основывала свои требования истец и из которых исходил суд, вынося решение, можно указать следующие:
- в соответствии с ч. 1 ст. 551 Гражданского кодекса РФ, переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.
- в соответствии с п. 3 ст. 551 Гражданского кодекса РФ в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.
- согласно ст. 310 Гражданского кодекса РФ, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.
- согласно п. 61 постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (п. 3 ст. 551 ГК РФ). Иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества. Согласно абзацу второму п. 1 ст. 556 ГК РФ в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

При подготовке материала использовалась информация с веб-сайта
Правобережного районного суда г. Магнитогорска Челябинской области
www.magprav.chel.sudrf.ru