Помощь в рамках проекта: правовая проверка условий договора купли-продажи жилого помещения

Безопасность жилья и сделок с ним совершаемых во многом зависит и от того, насколько грамотным, с юридической точки зрения, будет договор, а его содержание будет отражать намерения сторон. Челябинская региональная общественная социально-правозащитная организация «Правосознание», при реализации проекта «Юридическая безопасность жилья и финансов», оказала заявителям помощь в таком вопросе.

На прием к юристам обратилась семья К., которая просила проверить договор купли-продажи квартиры. Заявители выступали покупателями жилого помещения (а для этого они брали кредит) и опасались незаконных действий со стороны продавца.

В рамках консультации юрист отметил, что существенными условиями договора купли-продажи являются: предмет договора, цена объекта и порядок расчетов, а также иные существенные условия, указанные в законах или иных правовых актах (в данном случае это положения Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ).

Предмет договора должен строго соответствовать характеристикам, указанным в правоустанавливающих документах продавца и выписке из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН).

Договор купли-продажи квартиры также должен обязательно содержать стоимость недвижимого имущества и порядок расчетов. Важно также указание, что цена квартиры является окончательной и изменению не подлежит.

Специалист организации отметил, что, на наш взгляд, наиболее безопасный способ расчетов по данной сделке – это использование номинального счета. При таком способе расчета покупатель перед подписанием договора вносит денежные средства на специальный банковский счет, а продавец может их получить только после осуществления государственной регистрации перехода права собственности к покупателю. В случае если государственная регистрация не будет осуществлена, то денежные средства вернутся на счет покупателя по истечении срока аккредитива. В силу статьи 488 Гражданского кодекса Российской Федерации в данном случае может в ЕГРН быть внесена запись о залоге недвижимости. Если нет желания потом оформлять снятие залога с квартиры, то нужно сразу указать в договоре, что стороны исключают действие пункта 5 статьи 488 Гражданского кодекса Российской Федерации применительно к своим правоотношениям.

Также мы рекомендуем указывать в договоре является ли квартира совместной собственностью супругов, получено ли согласие супруга на продажу.

Очень важно в договоре предусмотреть заверения продавца о том, что он гарантирует покупателю, что квартира никому не продана, не подарена и не обещана в дар, не входит в капитал юридического лица, она не находится в залоге, под арестом или под другими запретами, а также в аренде, найме или ренте, и не обременена правами третьих лиц, подтверждает, что не имеет долгов, иных неисполненных обязательств, которые могут повлечь банкротство, в отношении продавца не возбуждалось и не возбуждено дело о банкротстве гражданина; продавцу не известно о кредиторах, которые могут обратиться в суд с заявлением о признании банкротом. Также надо указать, что по состоянию здоровья стороны могут самостоятельно осуществлять и защищать свои права и исполнять обязанности; не страдают заболеваниями, препятствующими осознанию сути подписываемого договора и обстоятельств его заключения. Указанные условия помогают в дальнейшем (в случае наличия споров) покупателю признать себя добросовестным приобретателем.

Нелишним будет и указание в договоре на наличие зарегистрированных лиц в квартире. Примерно так: «На дату подписания настоящего договора в квартире зарегистрированы следующие лица: ФИО, дата рождения. Продавец обязуется обеспечить снятие с регистрационного учета всех зарегистрированных в объекте лиц в течение 14 календарных дней с момента перехода права собственности на объект к покупателю. В случае нарушения указанного обязательства со стороны продавца, продавец обязуется возместить покупателю причиненные ему убытки, а также расходы, связанные со снятием с регистрационного учета всех зарегистрированных в объекте лиц. В случае невозможности снятия с регистрационного учета всех зарегистрированных в объекте лиц со стороны покупателя, покупатель имеет право расторгнуть настоящий договор и требовать от продавца возврата стоимости объекта, а также причиненного ему вреда».

Со стороны продавца также важным является условие о наличии права на расторжение договора в случае, если покупатель нарушил обязательства по оплате.

В рамках оказания правовой помощи заявителям специалистом был изучен представленный договор купли-продажи квартиры, в результате чего был выявлен ряд ошибок в его условиях. Прежде всего, покупателями по договору выступали супруги и несовершеннолетние дети, однако в силу того, что объект недвижимости приобретается на счет кредитных денежных средств, то дети не могут выступать покупателями. Наделение детей долями производится после исполнения кредитных обязательств и снятия обременения (залога) с квартиры. В этой связи изначально объект приобретается в общую совместную собственность.

Вторая ошибка заключалась в расчетах. Согласно представленному договору, расчеты должны были быть произведены до момента подписания договора. Однако, как указано ранее, наиболее безопасный способ расчетов по данной сделке – использование номинального счета.

Третья ошибка была связана с отсутствием передаточного акта. В силу статьи 556 Гражданского кодекса Российской Федерации передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

Также в договоре отсутствовали обязательные условия Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ. С даты государственной регистрации ипотеки в Едином государственном реестре недвижимости объект недвижимости находится в залоге (ипотеке) у банка на основании статьи 77 указанного закона. При регистрации права собственности покупателей на объект недвижимости одновременно подлежит регистрации право залога квартиры в пользу банка. Залогодержателем по данному залогу является банк, а залогодателями – покупатели.

Все рекомендации юристов были учтены заявителями и включены в условия заключаемого ими договора купли-продажи квартиры.

Проект «Юридическая безопасность жилья и финансов» реализуется с использованием гранта Губернатора Челябинской области, предоставленного Фондом «Центр поддержки гражданских инициатив и развития некоммерческого сектора экономики Челябинской области» при софинансировании Фонда президентских грантов.