Семья осталась без жилья. Выявлен еще один способ, в результате которого граждан лишают права собственности

Куклова Ольга Викторовна вместе со своей несовершеннолетней дочерью являлись собственниками двухкомнатной квартиры. Желая улучшить жилищные условия, Куклова О.В. нашла покупателей на свою квартиру, а также нашла по объявлению трехкомнатную квартиру, которую готова была преобрести. Процесс продажи старой квартиры занял несколько месяцев (денежные средства за нее выплачивались по «военной ипотеке») и все это время продавец трехкомнатной квартиры (гражданка П.), которую желала приобрести Куклова О.В., ждала и оказывала всяческую помощь. За это время Ольга Викторовна получила согласие органов опеки и попечительства на сделку своего ребенка (то есть администрация района провела все документы). Также перед совершением сделки Куклова О.В. получила информацию из Управления Росреестра об отсутствии арестов и обременений на квартире. 20 декабря 2012 года был подписан договор купли-продажи квартиры в г. Челябинске по ул. Захаренко, где продавцом выступила гражданка П., а покупателями Куклова О.П., ее дочь Куклова В.С. и мама Шпигунова Е.П. Ольга Викторовна выполнила свои условия по договору – выплатила денежные средства. После государственной регистрации сделки заявитель в течение двух месяцев делала ремонт в квартире.

В 2013 году Куклова О.В. узнает, что гражданин Ч. подал в суд заявление о признании сделки дарения квартиры гражданке П. недействительной. Дарение квартиры произошло в июне 2012 года, то есть за несколько месяцев до того момента, как квартиру купили Кукловы. Оказалось, что гражданин Ч. является супругом гражданки П. и якобы он, совершая сделку дарения своей квартиры, был не способен понимать значение своих действий, у него отсутствовало волеизъявление на отчуждение жилья. В последующем гражданин Ч. дополнил свои требования и просил суд признать недействительным договор купли-продажи квартиры семье Кукловой. Ольга Викторовна возражала против иска, указывая, что нет оснований для удовлетворения требований. Также указывала, что они являются добросовестными приобретателями.

Суд, рассматривая дело, назначил судебно-психиатрическую экспертизу, которая установила, что «Ч. обнаруживает признаки легкой умственной отсталости, осложненной зависимостью от алкоголя» (цитата по решению суда). При этом, как рассказала Куклова О.В., заключение экспертов основано на материалах дела, медицинских карточках, в которых эпикриз из истории болезни зафиксирован со слов гражданина Ч. Он якобы сам обращался к врачу именно в те дни, когда была совершена сделка дарения квартиры. Также сомнение в правильности заключения экспертов вызывает тот факт, что гражданин Ч. имеет водительское удостоверение и не состоит на учете в психиатрической больнице. В проведении повторной экспертизы было отказано.

Несмотря на описанные обстоятельства, 10 октября 2013 года решением Курчатовского районного суда г. Челябинска были удовлетворены требования гражданина Ч. признан договор дарения недействительным, признан недействительным последующий договор продажи квартиры Кукловой О.В., Кукловой В.С. и Шпигуновой Е.П., в их пользу с гражданки П. взысканы денежные средства.

13 декабря 2013 года апелляционная инстанция Челябинского областного суда оставила в силе решение первой инстанции, изменив только размер суммы взысканной в пользу семьи Ольги Викторовны (увеличив ее на стоимость ремонта квартиры).

Таким образом, семья с несовершеннолетним ребенком остались без жилья и фактически без денег, так как на суде гражданка П. указывала, что денег у нее нет, они потрачены на совместные с гражданином Ч. долги. Вся семья Кукловой О.В. сейчас находятся под угрозой выселения из квартиры.

При рассмотрении дела судом, как рассказала Ольга Викторовна, выяснился еще один немаловажный факт: в 2010 году гражданин Ч. аналогичным образом уже отчуждал данное жилье и также по суду вернул себе право собственности. Действительно, электронная база Курчатовского районного суда г. Челябинска показывает, что в 2011 году гражданин Ч. был истцом по гражданскому делу и его требования были удовлетворены. К сожалению, ознакомиться с текстом решения суда по данному делу на сайте не возможно.

ЧГОО «Правосознание» попросила руководителя Юридической службы ГП «Компаньон» Коркину Наталью Михайловну дать рекомендации, что необходимо сделать при совершении сделки с жильем, чтобы не оказаться в аналогичной ситуации.

- К сожалению, такие ситуации встречаются в нашей юридической практике. Анализ обращений граждан к юристам показывает, что, зачастую, предотвратить риск утраты права собственности на покупаемую квартиру можно было на этапе ее приобретения, путем тщательной юридической проверки истории объекта недвижимости, имеющихся документов, а также всех сведений, относящихся к нему. При этом наиболее оптимальным решением является обращение за  юридической проверкой и сопровождением сделки к юристам.

Но даже при отсутствии юриста, каждый покупатель перед совершением сделки с недвижимостью обязан соблюдать некоторые правила:
1) Опрос соседей – это «дедовский» способ проверки истории квартиры, который работает и в настоящее время. Только соседи или «старейшины дома» смогут рассказать потенциальному покупателю историю квартиры: кто и когда в ней проживал, как часто менялись собственники и т.д. Не стоит пренебрегать этим проверенным годами способом.
2) Запрос информации из Управления Росреестра – нас интересуют 2 справки из ЕГРП:
- Выписка об отсутствии арестов и обременений на Объекте недвижимости (может заказать любой человек);
- Выписка о переходе прав собственности на объект недвижимости (может заказать собственник или лицо по доверенности).

Эти документы дают представление о том, нет ли арестов и судебных разбирательств в отношении покупаемой квартиры. А также по ним можно проследить, как часто менялись собственники квартиры.

3) Проверка Объекта посредством сети Интернет: может проводиться на официальных сайтах тех организаций, которые имеют отношение к продаваемому объекту недвижимости. К примеру, появилась возможность установления наличия исполнительных производств в отношении продавца на официальном сайте Службы судебных приставов. Путем получения выписки из налоговой инспекции можно узнать необходимую информацию о продавце - юридическом лице; на официальном сайте Управления Росреестра появилась возможность получать он-лайн информацию об объекте недвижимости и т.д.

Если после проведенной проверки покупатель все же сомневается и не хочет рисковать, то существует механизм страхования риска утраты права собственности, для этого страховые компании предлагают услугу титульное страхование недвижимости. При этом, за сравнительно небольшую плату, покупатель может быть уверен, что даже в случае признания сделки недействительной, он получит свои деньги обратно. Выплату в таком случае будет производить страховая компания.

Возвращаясь к истории Кукловой О.В. стоит указать, что описанная ситуация должна быть проверена правоохранительными органами на предмет возможных мошеннических действий, в результате которого граждане лишились жилья. При проведении проверки не должен учитываться факт наличия решения суда по гражданскому делу. Конституционный суд Российской Федерации устанавливал, что «фактические обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом, разрешившим дело по существу в порядке гражданского судопроизводства, сами по себе не предопределяют выводы суда о виновности обвиняемого по уголовному делу»; «результатом межотраслевой преюдиции может быть лишь принятие судом, рассматривающим уголовное дело, данных о наличии либо об отсутствии какого-либо деяния или события, но не о его квалификации с точки зрения уголовного закона».

В интересах семьи Кукловых было направлено обращение Начальнику УМВД России по г. Челябинску и Прокурору Челябинской области.

Челябинская городская общественная организация «Правосознание» будет следить за ситуацией.

История Кукловой О.В. от первого лица.