Предварительный договор купли-продажи долей в праве собственности на жилье также требует нотариального удостоверения

Челябинская региональная общественная социально-правозащитная организация «Правосознание» в ходе проекта «Безопасность сделок с жильем и финансами» отмечает, что при заключении той или иной сделки с жильем необходимо соблюдать закрепленные законодательством требования. В противном случае возможно оспаривание сделки в суде.

Гражданка Ф. обратилась в Орджоникидзевский районный суд г. Магнитогорска Челябинской области с иском к гражданкам В. и М. о признании недействительным предварительного договора купли-продажи долей в праве собственности на жилой дом и земельный участок, заключенный между ними, о применении последствий недействительности сделки, взыскании с ответчиков в ее пользу по 43500 рублей с каждой.

В обоснование исковых требований указала, что ей принадлежит 1/12 доли в праве общей долевой собственности на спорное недвижимое имущество. В феврале 2020 года между ней и ответчиками был заключен предварительный договор купли-продажи 2/3 доли указанного имущества. Стороны оценили указанные доли в праве собственности на жилой дом в размере 500000 рублей, на земельный участок – 80000 рублей. По условиям договора она выплачивает ответчикам 87000 рублей в качестве задатка до подписания договора, 493000 рублей должны быть предоставлены ей банком. Поскольку банк отказал ей в заключении кредитного договора, основной договор купли-продажи имущества заключен не был. Она обращалась к ответчикам с предложением заключить договор купли-продажи с рассрочкой платежа, которое оставлено ответчиками без удовлетворения. Также истица считает, что указанный предварительный договор купли-продажи ничтожным, поскольку он составлен в простой письменной форме, нотариально не удостоверен.

Ответчики (гражданки В. и М.) исковые требования не признали, но суд постановил решение, которым признал заключенный предварительный договор купли-продажи доли в праве общей долевой собственности на жилой дом и земельный участок недействительным; применил последствия недействительности сделки и взыскал с каждой из ответчиц денежные средства в размере 43500 рублей.

Не согласившись с вынесенным решением суда, ответчицы подали апелляционную жалобу, в которой просили отменить решение суда, принять новое решение по делу об отказе в удовлетворении иска. Они указывали на недобросовестность и злоупотребление правом со стороны истца. Они считали предварительный договор купли-продажи действительным, поскольку истец выплатила им задаток в сумме 87000 рублей, обращалась с заявками о предоставлении ипотечного кредита. Истец совершала действия по исполнению условий предварительного договора после установленной даты заключения основного договора купли-продажи. Ссылаются, что они не могли в ущерб себе заключить договор купли-продажи на предложенных гражданкой Ф. условиях.

Судебная коллегия по гражданским делам Челябинского областного суда, рассматривая в июле 2021 года дело в апелляционной инстанции, подтвердила, что истец является собственником 1/12 доли в праве собственности на жилой дом и земельный участок. Гражданкам В. и М., а также гражданке Х. принадлежит по 1/3, 1/3 и 3/12 доли соответственно в праве общей долевой собственности на указанное недвижимое имущество.

В феврале 2020 года был заключен предварительный договор купли-продажи 2/3 доли в праве собственности на земельный участок и на жилой дом в срок до 20 марта 2020 года, по которому гражданка Ф. выплатила 87000 рублей. Кредит ей не дали, поэтому расплатиться полностью она не смогла.

Областной суд указал, что, удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу о несоблюдении сторонами обязательной нотариальной формы предварительного договора, что влечет его ничтожность, в связи с этим признал недействительным предварительный договор купли-продажи долей в праве собственности на спорное недвижимое имущество.

В соответствии с пунктом 3 статьи 8.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, в случаях, предусмотренных законом или соглашением сторон, сделка, влекущая возникновение, изменение или прекращение прав на имущество, которые подлежат государственной регистрации, должна быть нотариально удостоверена.

Статьей 163 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что нотариальное удостоверение сделок обязательно в случаях, указанных в законе, а также в случаях, предусмотренных соглашением сторон, хотя бы по закону для сделок данного вида эта форма не требовалась. При этом, согласно пункту 2 статьи 163 Гражданского кодекса Российской Федерации, в случае, если нотариальное удостоверение сделки является обязательным, несоблюдение нотариальной формы сделки влечет ее ничтожность.

Сделки, объектом которых является недвижимость, заключаются в простой письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (статьи 160, 434, 550 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Со 02 июня 2016 года обязательному нотариальному удостоверению подлежат сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, за исключением отчуждения всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке (пункт 1 статьи 42 Федерального закона от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»).

Согласно статье 429 Гражданского кодекса Российской Федерации, по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.

В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор (пункт 4 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Задаток является, согласно статье 329 Гражданского кодекса Российской Федерации, одним из способов обеспечения исполнения обязательств. Основная цель задатка - предотвратить неисполнение договора.

Согласно части 1 статьи 454 Гражданского кодекса Российской Федерации, по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В силу статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке.

Установив, что при заключении предварительного договора купли-продажи доли в праве общей долевой собственности на спорное недвижимое имущество не соблюдена обязательная нотариальная форма сделки, что влечет его ничтожность, суд первой инстанции пришел к правомерному выводу о признании недействительным указанного предварительного договора купли-продажи.

Поскольку основной договор купли-продажи доли спорного недвижимого имущества заключен не был, срок предварительного договора истек, в связи с чем в силу пункта 6 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства по нему прекратились, то есть между сторонами сделка купли-продажи не состоялась, то ответчики обязаны возвратить истцу полученные ими в счет предстоящей сделки денежные средства по 43500 рублей каждая.

С учетом изложенного, несостоятельными являются доводы апелляционной жалобы ответчиц о том, что они считали предварительный договор купли-продажи действительным, поскольку истец выплатила им задаток, обращалась с заявками о предоставлении ипотечного кредита. В связи с этим указание в апелляционной жалобе на том, что истец совершала действия по исполнению условий предварительного договора после установленной даты заключения основного договора купли-продажи, не имеет правового значения, поэтому не является основанием для отмены решения суда.

Доводы апелляционной жалобы ответчиков о том, что они не могли в ущерб себе заключить договор купли-продажи на предложенных гражданкой Ф. условиях, не являются юридически значимыми обстоятельствами, не влияют на правильность вывода суда о том, что несоблюдение правил о форме предварительного договора купли-продажи влечет его ничтожность.

Таким образом, проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия не находит оснований для отмены решения суда первой инстанции.

Проект «Безопасность сделок с жильем и финансами» реализуется с использованием гранта Президента Российской Федерации на развитие гражданского общества, предоставленного Фондом президентских грантов.