Смирных Ольга Фаритовна

Руководитель Управления Росреестра по Челябинской области

Интервью о ключевых изменениях в процедуре предоставления сведений из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) с 01 марта 2023 года.


- Ольга Фаритовна, с 01 марта 2023 года вступили в силу изменения в законодательство, в соответствии с которыми Росреестр прекратит предоставление третьим лицам информации из Единого государственного реестра недвижимости без согласия собственника недвижимости. Расскажите, пожалуйста, подробнее, что это за изменения?

- Действительно, с начала марта в силу вступил Федеральный закон от 14 июля 2022 года № 266-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «О персональных данных», отдельные законодательные акты Российской Федерации и признании утратившей силу части четырнадцатой статьи 30 Федерального закона «О банках и банковской деятельности». Он внес ключевые изменения в процедуру предоставления сведений из ЕГРН в части обеспечения дополнительной защиты персональных данных граждан. Отмечу, что обсуждение изменений на стадии законопроекта проходило в широком кругу профессионального сообщества. Это, в том числе позволило предусмотреть в принятом законе все необходимые для обеспечения гражданского оборота рынка недвижимости механизмы. Подчеркну, что произошедшие изменения не касаются юридических лиц-правообладателей недвижимости. Сведения о них в выписках из ЕГРН по-прежнему будут общедоступными.

Опережая вопрос о необходимости таких изменений, скажу, что нередко полная открытость данных о владельцах недвижимости в ЕГРН вызывала беспокойство у граждан. В том числе престарелых и одиноко проживающих, опасавшихся за личную безопасность и сохранность своего имущества. Многие не знали, что их персональные данные предоставляются через открытый доступ в Едином государственном реестре недвижимости. К примеру, любое лицо, получив сведения ЕГРН о квартире одиноко проживающего пенсионера, получало сведения об адресе квартиры, этаже, на котором она находится, местоположении на ситуационном плане этажа и сведения о самом собственнике. Таким образом, ничего не мешало лицам, имеющим противоправные умыслы, воспользоваться данной информацией для физического воздействия на такого собственника. К сожалению, в последние годы демонстрируется рост мошеннических проявлений на рынке недвижимости, в том числе в виде преступлений лиц, действующих на рынке недвижимости сообща против наиболее социально незащищенных групп населения, в связи с чем инициатива по усилению защиты персональных данных направлена на минимизацию таких случаев. Такая тенденция имеет международный характер. Во многих странах передача третьим лицам сведений о собственниках объектов недвижимости не допускается, либо существенно ограничена законодательством.

Данные правообладателей в выписке из ЕГРН будут доступны только при условии, если владелец недвижимости открыл сведения о своих фамилии, имени, отчестве и дате рождения по специальному заявлению. Для этого в любой удобной форме, в том числе онлайн, собственник может обратиться в Росреестр и внести соответствующую запись в ЕГРН. Заявления о раскрытии сведений о персональных данных владельцев недвижимости могут быть поданы через информационные каналы взаимодействия банков и Росреестра, а также всеми уже доступными на сегодняшний день способами (МФЦ, сайт Росреестра, Единый портал государственных услуг).

- Если собственник объекта недвижимости не дал согласие Росреестру на открытие данных о себе в выписке, то она не будет выдана вообще или будет выдана без ФИО собственника?

- В данном случае выписка из ЕГРН будет выдана без указания персональных данных собственника, в этой графе будет проставлена отметка – «Физическое лицо».

Выходя на рынок недвижимости с предложением о продаже недвижимости, априори предполагается, что правообладатель заинтересован в совершении сделки и готов раскрыть свои данные для обеспечения прозрачности проведения самой процедуры. Для совершения нотариального действия со стороны покупателя будет необходим «законный» интерес с соблюдением регламента при подаче запроса, что предполагает полную ответственность как самого покупателя, так и нотариуса. Именно это обеспечит баланс публичных интересов и сохранность персональных данных людей.

Кроме того, законодательно определен круг заявителей, которым сведения будут выдаваться и в отсутствие разрешающей записи. К ним относятся лица, которым сведения необходимы для профессиональной деятельности. Например, нотариусы, при удостоверении факта наличия в ЕГРН сведений о ФИО и дате рождения правообладателя в рамках нотариального дела. А также суды, правоохранительные органы, органы местного самоуправления и органы власти, арбитражные управляющие, кадастровые инженеры, залогодержатели и др. Полный круг лиц обозначен в части 6 статьи 36.3 Федерального закона от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ (Закона о регистрации).

- Внесение данных изменений продвигалось под видом заботы о защите персональных данных. Но главной рекомендацией, которую многие годы давали все эксперты относительно обеспечения безопасности сделки с жильем, заключалась в том, чтобы потенциальный покупатель самостоятельно заказывал и получал выписку из ЕГРН на объект недвижимости. Скажите, как же быть теперь?

- Цель ввода запрета на передачу персональных данных из ЕГРН без согласия правообладателя – повышение взаимной ответственности при проведении сделок на рынке недвижимости и, как следствие, исключение случаев мошенничества. Такая дополнительная мера лишит недобросовестных участников рынка возможности перепродавать сведения из ЕГРН и создавать сайты-двойники Росреестра.

Вообще, добросовестный продавец может самостоятельно заказать выписку из ЕГРН. Безусловно, в ответ на его запрос будет предоставлена полная информация о правообладателе – то есть с личными сведениями: ФИО и дата рождения. Передав готовую выписку покупателю, продавец таким образом подтвердит свое право собственности. А покупатель, в свою очередь, сможет проверить действительность документа с помощью содержащегося на нем специального QR-кода сервиса на сайте Росреестра. Для целей сохранения возможности проверки «истории квартиры» закон предусматривает открытие сведений о предыдущих собственниках объекта при открытии сведений о действующем. Это исключит потенциальные риски при проведении сделки и гарантирует ее юридическую чистоту.

Дополнительно отмечу, что ограниченными станут только сведения о правообладателе, проверить наличие обременений и арестов при покупке недвижимости с помощью выписки можно и сейчас. В этой части никаких изменений не произошло – сведения о зарегистрированных обременениях также доступны третьим лицам. Например, если квартира залоговая, либо находится в доверительном управлении, либо по каким-то причинам на нее наложен арест – покупатель все это увидит в выписке.

- Ольга Фаритовна, а как теперь будет подтверждаться регистрация смены собственника, если договором купли-продажи предусмотрена оплата аккредитивами, либо сейфовыми ячейками, и продавец должен получить деньги после регистрации перехода права на нового собственника? Если новый собственник не захочет передавать выписку продавцу, то как получить оплату?

- Здесь никаких изменений не произошло, порядок остался прежним. Переход права подтверждается выпиской из ЕГРН, которую получают все стороны сделки. После осуществления регистрационных действий выписку получают как продавец, так и покупатель. Если договор купли-продажи предусматривает оплату аккредитивом, то с имеющейся выпиской следует обратиться в банк для завершения финансовых обязательств.

- Подскажите, а как можно получить выписку из ЕГРН с указанием данных о собственнике, если такой документ нужен не для сделки с жильем?

- Теперь при отсутствии разрешительной записи личные данные гражданина, содержащиеся в ЕГРН, будут предоставляться другому лицу только по запросу нотариуса на основании письменного заявления и исключительно в целях защиты его прав и законных интересов. Основания для совершения такого нотариального действия жестко регламентируются законом и предполагает полную ответственность нотариуса. Так, например, гражданину может потребоваться информация о том, кто является собственником квартиры сверху, если произошел залив его жилья, либо есть земельный спор по границе земельного участка с соседом.



Челябинская региональная общественная социально-правозащитная организация «Правосознание» выражает благодарность Руководителю Управления Росреестра по Челябинской области Смирных О.Ф. за интервью для нашего сайта в рамках проекта «Правовая помощь по безопасности сделок с жильем и финансами», а также пресс-службе Управления Росреестра по Челябинской области за его организацию.

Проект «Правовая помощь по безопасности сделок с жильем и финансами» реализуется с использованием гранта Президента Российской Федерации на развитие гражданского общества, предоставленного Фондом президентских грантов.

Другие мнения экспертов