Долевая собственность на недвижимость

Ранее мы рассматривали вопрос о порядке продажи доли в праве собственности на объект недвижимости, а также о возможных мошеннических действиях при этом. Сегодня мы подробнее остановимся на том, каким способом законно выйти из ситуации, когда кто-то из собственников препятствует реализации своих прав другим сособственникам – продать, например, квартиру, хотя сам не заинтересован в каком-либо использовании своей доли.

В жизни встречаются ситуации, когда у одного из сособственников в собственности находятся незначительная часть (доля) квартиры: 1/8, 1/16 или еще меньше. Чаще всего это происходит в результате раздела имущества в ходе оформления наследства. Понятно, что 1/8 долью однокомнатной квартиры практически нет возможности распорядиться, кроме как продать ее. Напомним, что по общему правилу, согласно ст. 250 ГК РФ, при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов. При этом, продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу.

Вопрос пользования долями в общем имуществе весьма конфликтный: с точки зрения закона все долевые совладельцы распоряжаются одним объектом недвижимости совместно. Например, если речь идет о жилом доме, то каждый долевой собственник имеет право пользоваться любой его комнатой. А как быть, когда нет возможности выделить долю в натуре? По действующему законодательству фактически невозможно переоформить в собственность каждого совладельца отдельные комнаты, оставив общим имуществом кухню, ванную и туалет (то есть из обычной квартиры сделать «коммунальную»). Формально можно разделить одну квартиру на две других. Но они должны быть изолированы друг от друга, иметь отдельный вход, кухню, туалет с ванной и хотя бы одну жилую комнату. В большинстве квартир совершить подобную операцию невозможно с инженерно-технической точки зрения.

Данную ситуацию регламентирует ст. 252 Гражданского Кодекса Российской Федерации.

Согласно п. 1 ст. 252 ГК РФ имущество, находящееся в долевой собственности, может быть разделено между ее участниками по соглашению между ними. Участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества. Однако при не достижении соглашения о способе и условиях раздела общего имущества или выдела доли одного из них, любой участник долевой собственности вправе в судебном порядке требовать выдела в натуре своей доли из общего имущества. В случае, если выдел доли в натуре невозможен, в силу ли требований закона (например, упомянутые выше «коммунальные» квартиры) или в связи с несоразмерным ущербом имуществу, находящемуся в общей собственности, то, выделяющийся собственник может потребовать выплатить ему стоимость его доли другими участниками долевой собственности.

Вопрос о порядке и размеры такой выплаты может быть разрешен либо с согласия выделяющегося собственника (соглашение, как правило, должно быть составлено в простой письменной форме, которое можно заверить у нотариуса), либо по решению суда. В судебном порядке такой вопрос может быть рассмотрен, когда доля собственника незначительна, не может быть реально выделена и он не имеет существенного интереса в использовании общего имущества (п. 4 ст. 252 ГК РФ).

Однако необходимо учитывать, что п. 4 ст. 252 ГК РФ распространяется как на требования выделяющегося собственника, так и на требования остальных участников общей долевой собственности. Возможность принудительной выплаты участнику долевой собственности денежной компенсации за его долю, а, следовательно, и утраты им права на долю в общем имуществе, является исключительным случаем и допускается только при конкретных обстоятельствах и лишь в тех пределах, в каких это необходимо для восстановления нарушенных прав и законных интересов других участников долевой собственности.

Вопрос о том, имеет ли участник долевой собственности существенный интерес в использовании общего имущества, решается судом в каждом конкретном случае на основании исследования и оценки в совокупности представленных сторонами доказательств, подтверждающих, в частности, нуждаемость в использовании этого имущества в силу возраста, состояния здоровья, профессиональной деятельности, наличия детей, других членов семьи, в том числе нетрудоспособных, и т.д. (Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 01 июля 1996 года № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»).

Также надо иметь ввиду, что в любом случае после получения компенсации за свою долю, собственник утрачивает право на долю в общем имуществе (п. 5 ст. 252 ГК РФ).