Разделить свой дом на два дома (дом блокированной застройки)

Челябинская региональная общественная социально-правозащитная организация «Правосознание» в рамках проекта «Безопасность сделок с жильем и финансами» отмечает, что право собственности на недвижимость (жилье) включает в себя и возможность распоряжения имуществом путем его разделения на два (и более) различных объектов недвижимости. Главное при этом соблюсти уставленные законом требования. А если уполномоченные на то органы не примут решение об узаконивании таких объектов – обратиться в суд.

Так сообщается, что гражданка К. обратилась в суд с иском к администрации г. Челябинска, в котором просит признать жилой дом домом блокированной застройки. В обоснование требований указала, что является собственником жилого дома в Металлургическом районе г. Челябинск. Указанный жилой дом расположен на двух земельных участках. В феврале 2020 года она обратилась в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области с пакетом документов по вопросу раздела принадлежащего ей жилого дома на два жилых дома блокированной застройки. Но ей было направлено уведомление о приостановлении государственной регистрации, поскольку жилой дом расположен на одном земельном участке и отсутствуют разрешения на реконструкцию. На момент обращения в суд земельный участок был разделен на два таким образом, что каждый блок жилого дома расположен на отдельном земельном участке. Но администрацией г. Челябинска было отказано в сохранении жилого дома в реконструированном виде, в связи с чем истец просит произвести раздел.

Суд, рассматривая дело, указал, что согласно положениям ст. 209 Гражданского кодекса РФ, собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

Согласно ч. 2 ст. 49 Градостроительного кодекса РФ, под жилым домом блокированной застройки понимается жилой дом с количеством этажей не более чем три, состоящий из нескольких блоков, количество которых не превышает десять и каждый из которых предназначен для проживания одной семьи, имеет общую стену (общие стены) без проемов с соседним блоком или соседними блоками, расположен на отдельном земельном участке и имеет выход на территорию общего пользования.

Правовым последствием кадастрового учета является подтверждение существования недвижимого имущества с характеристиками, позволяющими определить такое недвижимое имущество в качестве индивидуально-определенной вещи, или прекращения существования такого недвижимого имущества, а также иных предусмотренных настоящим Федеральным законом сведений о недвижимом имуществе.

В соответствии с п. 3 ч. 1 ст. 15 ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», при осуществлении государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав одновременно такие государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав осуществляются по заявлению собственника исходного объекта недвижимости, из которого образованы новые объекты недвижимости, - при государственном кадастровом учете и государственной регистрации прав на образованные объекты недвижимости.

В силу ч. 1 ст. 41 ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», в случае образования двух и более объектов недвижимости в результате раздела объекта недвижимости, объединения объектов недвижимости, перепланировки помещений, изменения границ между смежными помещениями в результате перепланировки или изменения границ смежных машино-мест государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав осуществляются одновременно в отношении всех образуемых объектов недвижимости.

На основании п. 5 ч. 2 ст. 14 ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», вступивший в законную силу судебный акт является основанием для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.

Суд отметил, что из представленного в материалах дела технического плана здания, жилой дом имеет возможность быть разделенным на два самостоятельных индивидуальных жилых дома без вмешательства в конструкцию дома и без проведения работ по реконструкции. Каждый из образуемых самостоятельных жилых домов располагается на самостоятельном выделенном в натуре земельном участке. Каждый из блоков жилого дома имеет санузлы, коридоры, жилые комнаты, кухни.

Согласно техническому заключению строение существующего жилого дома соответствует требованиям Федерального закона № 123-ФЗ от 22 июля 2007 года «Технический регламент о требованиях пожарной безопасности», Федерального закона № 384-ФЗ от 30 декабря 2009 «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений», национальных стандартов Российской Федерации, требованиям экологических, санитарно-гигиенических и других норм и правил, действующих на территории Российской Федерации. Планировка жилого дома создает возможность функционирования двум, отдельно изолированным друг от друга блокам. Конструктивная целостность жилого дома обеспечивает безопасную эксплуатацию, не создает угрозу жизни и здоровью людей, находящихся в нем, не нарушает права и законные интересы третьих лиц.

Учитывая изложенное, Металлургический районный суд г. Челябинска пришел к выводу о том, что возможно признание спорного жилого дома домом блокированной застройки, а также признание за истцом права собственности на блоки жилого дома. Решение не было обжаловано сторонами по делу и в августе 2020 года вступило в законную силу.

Проект «Безопасность сделок с жильем и финансами» реализуется с использованием гранта Президента Российской Федерации на развитие гражданского общества, предоставленного Фондом президентских грантов.